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【家族信託で不動産売却できる？】認知症対策・相続対策で注目される家族信託を不動産のプロが徹底解説
2026-06-05
序章｜認知症になる前に実家を守る方法として注目される「家族信託」
近年、不動産のみらいへの相談で急増しているのが、
「親が元気なうちに実家対策をしたい」
というご相談です。
特に多いのが、
- 将来認知症になったらどうなる？
- 実家を売却できなくなるの？
- 空き家問題を避けたい
- 相続でもめたくない
- 借地権の整理をしたい
というケースです。
そんな中で注目されている制度が、
家族信託
です。
家族信託は、
成年後見制度とは違い、
認知症になる前から準備できる財産管理の仕組みです。
この記事では、
家族信託と不動産売却について、
司法書士・不動産実務・相続対策の視点から詳しく解説します。
第1章｜家族信託とは何か？
家族信託とは？
家族信託とは、
財産を信頼できる家族に託し、
管理・運用・売却を任せる仕組みです。
例
父名義の実家
↓
将来認知症が心配
↓
長男を受託者にする
↓
長男が管理・売却できる
という仕組みです。
遺言とは違う
遺言は死亡後。
家族信託は生前から機能します。
第2章｜なぜ家族信託が注目されているのか？
認知症リスク
高齢化に伴い、
認知症による資産凍結が社会問題になっています。
資産凍結とは？
親名義不動産
↓
親が認知症
↓
売却できない
↓
空き家になる
という流れです。
成年後見制度の課題
成年後見制度は、
本人保護が最優先です。
そのため、
柔軟な不動産売却が難しいケースがあります。
家族信託は柔軟
信託契約の内容次第で、
売却や運用がスムーズになります。
第3章｜家族信託で不動産売却できるのか？
結論
できます。
ただし、
適切な信託契約が必要です。
売却権限が必要
信託契約に、
売却権限を明記する必要があります。
登記も必要
信託登記を行い、
受託者が管理できる状態にします。
不動産会社も確認する
売買時には、
信託契約書
信託登記
を確認します。
第4章｜家族信託と相続不動産名義変更義務化
相続登記義務化がスタート
2024年から、
相続不動産名義変更義務化
が始まりました。
放置できない時代
実家をそのままにすると、
- 空き家問題
- 相続人増加
- 売却困難
につながります。
家族信託は予防策になる
相続発生前から準備できるため、
将来のトラブルを減らせます。
第5章｜空き家問題との関係
足立区・葛飾区でも増加
相続した実家が、
空き家になるケースが増えています。
空き家放置リスク
- 老朽化
- 雑草
- 不法侵入
- 固定資産税
などです。
家族信託なら売却判断しやすい
認知症になった後でも、
受託者が対応できる可能性があります。
第6章｜借地権でも家族信託は使える？
借地権相続は複雑
足立区・葛飾区では、
借地権物件も多く存在します。
地主対応が必要
借地権は、
- 名義変更
- 更新
- 売却
などで地主との協議が必要です。
家族信託で整理しやすくなる
事前に準備することで、
将来の手続きをスムーズにできます。
第7章｜家族信託と成年後見の違い
| 項目 | 家族信託 | 成年後見 |
|---|---|---|
| 認知症前準備 | 可能 | 不可 |
| 柔軟な売却 | 可能 | 制限あり |
| 家庭裁判所関与 | なし | あり |
| 資産管理 | 柔軟 | 制限あり |
| 相続対策 | 可能 | 限定的 |
第8章｜家族信託が向いている人
実家を所有している
将来売却予定がある。
賃貸アパートを持っている
管理継続が必要。
借地権を持っている
地主対応が必要。
空き家問題を避けたい
将来の負担を減らしたい。
相続でもめたくない
事前準備をしたい。
第9章｜不動産のみらいが選ばれる理由
相続案件に強い
- 相続不動産売却
- 借地権
- 空き家問題
- 家族信託
- 成年後見
- 再建築不可
に対応。
専門家連携
司法書士・税理士・弁護士と連携しています。
足立区・葛飾区専門
地域事情に詳しい。
1000件超の売買実績
難しい案件も多数対応しています。
FAQ
Q. 家族信託すると必ず売却できますか？
契約内容によります。
Q. 認知症になってから家族信託できますか？
原則として難しいです。
Q. 借地権でも利用できますか？
可能です。
Q. 空き家対策になりますか？
非常に有効です。
Q. 成年後見より良い？
目的によりますが、認知症対策では有効な選択肢です。
まとめ
家族信託は、
認知症による資産凍結を防ぎ、
不動産売却や財産管理をスムーズにする制度です。
特に、
- 実家
- 借地権
- 賃貸アパート
- 空き家問題
- 相続不動産名義変更義務化
が気になる方には有効な対策です。
重要なのは、
「認知症になってから」ではなく「元気なうちに準備すること」
です。
足立区・葛飾区で家族信託や相続不動産売却をご検討の方は、不動産のみらいへお気軽にご相談ください。
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