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【成年後見で不動産売却できる？】家族でも勝手に売れない理由と失敗しない進め方を徹底解説
2026-06-03
序章｜親が認知症になったら実家は売れなくなる？
不動産のみらいへの相談で年々増えているのが、
「親が認知症になったので実家を売りたい」
という相談です。
しかし実際には、
- 空き家になっている
- 介護施設へ入居した
- 相続対策したい
- 固定資産税が負担
- 借地権付き住宅
という状況でも、
家族だからといって勝手に不動産売却はできません。
そこで登場するのが、
成年後見制度
です。
ところが、
成年後見人になれば自由に売却できる
と思っている方も少なくありません。
実際はそう単純ではありません。
この記事では、
成年後見と不動産売却について、
相続・司法書士・不動産売買実務の視点から詳しく解説します。
第1章｜成年後見制度とは？
判断能力が低下した方を守る制度
成年後見制度とは、
認知症
知的障害
精神障害
などにより判断能力が低下した方を保護する制度です。
財産を守ることが目的
成年後見制度の目的は、
不動産を売ることではありません。
本人の財産を守ることです。
ここが重要です。
家族でも自由にはできない
よくある誤解です。
例えば、
父名義の実家
↓
父が認知症
↓
長男が売却したい
この場合、
長男は勝手に売却できません。
第2章｜成年後見人がいても不動産売却は自由ではない
成年後見人になれば売却できる？
結論から言うと、
ケースによります。
本人の利益になる必要がある
成年後見制度では、
本人利益が最優先です。
例えば、
施設入居費用が必要
医療費が必要
などであれば、
売却が認められやすくなります。
相続対策目的は難しい
例えば、
子供たちのため
相続税対策
などは本人利益とは言えません。
第3章｜居住用不動産は家庭裁判所許可が必要
実家売却は特別扱い
成年後見人がいても、
本人が住んでいた家を売る場合、
家庭裁判所許可が必要です。
なぜ許可が必要？
本人の生活基盤だからです。
裁判所は、
本当に売却が必要なのか
を慎重に判断します。
無断売却はできない
勝手に契約しても、
許可が下りなければ売却できません。
第4章｜成年後見と相続不動産名義変更義務化
2024年から相続登記義務化
現在、
相続不動産名義変更義務化
が始まっています。
認知症相続人がいると手続き停止
例えば、
父死亡
↓
母認知症
↓
長男・長女相続人
この場合、
遺産分割協議ができません。
成年後見人選任が必要
結果として、
相続登記にも成年後見制度が必要になるケースがあります。
第5章｜空き家問題との関係
施設入居で空き家になる
成年後見案件では、
空き家問題が非常に多いです。
放置リスク
空き家は、
- 雑草
- 雨漏り
- 害虫
- 老朽化
- 不法侵入
の原因になります。
固定資産税も発生
利用していなくても税金はかかります。
第6章｜借地権付き住宅はさらに難しい
足立区・葛飾区では、
借地権付き住宅も少なくありません。
借地権売却で必要なもの
- 地主対応
- 譲渡承諾
- 更新問題
などです。
成年後見＋借地権
実務上かなり高度な案件になります。
専門家連携が不可欠です。
第7章｜成年後見不動産売却でよくある失敗
① 家族が勝手に売れると思っている
最も多い誤解です。
② 空き家放置
後回しにして価値が下がる。
③ 相続登記放置
相続不動産名義変更義務化に対応できない。
④ 地主対応を放置
借地権案件でよくあります。
⑤ 相談が遅い
認知症が進行すると選択肢が減ります。
第8章｜不動産のみらいが選ばれる理由
相続案件に強い
- 相続不動産売却
- 成年後見案件
- 借地権
- 空き家問題
- 再建築不可
- 事故物件
まで対応しています。
司法書士連携
- 相続登記
- 成年後見
- 名義変更
もサポート可能です。
地域密着
足立区・葛飾区専門。
1000件超の売買実績
難しい案件にも対応しています。
FAQ
Q. 成年後見人になれば自由に売却できますか？
できません。
本人利益が必要です。
Q. 家庭裁判所許可は必須？
居住用不動産は必要になるケースが多いです。
Q. 借地権でも売却できますか？
可能です。
Q. 空き家でも売れますか？
可能です。
Q. 相続登記も相談できますか？
可能です。
まとめ
成年後見制度は、
本人財産を守る制度です。
そのため、
家族の都合だけでは不動産売却できません。
さらに、
- 借地権
- 空き家問題
- 相続不動産名義変更義務化
- 相続登記
が絡むと手続きは複雑になります。
しかし、
正しい手順を踏めば売却できるケースは数多くあります。
重要なのは、
「認知症になったから無理」と諦めないこと。
そして、
早めに専門家へ相談することです。
足立区・葛飾区で成年後見・相続不動産売却・借地権・空き家問題でお困りの方は、不動産のみらいへお気軽にご相談ください。
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