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【相続人が認知症の場合】なぜ不動産売却できなくなるのか？成年後見・空き家問題・相続登記義務化まで徹底解説
2026-06-02
序章｜相続人が認知症になると不動産売却は一気に難しくなる
最近、不動産のみらいに増えている相談があります。
それが、
「相続人の一人が認知症になっている」
というケースです。
例えば、
- 母が亡くなった
- 父が相続人だが認知症
- 実家を売却したい
- 空き家になっている
このようなケースです。
実は相続人の中に認知症の方がいると、
通常の相続手続きや不動産売却が進まなくなる可能性があります。
さらに、
- 借地権
- 空き家問題
- 相続登記義務化
- 共有名義
が絡むと問題はさらに複雑になります。
この記事では、
「相続人が認知症の場合の不動産売却」
について詳しく解説します。
第1章｜なぜ認知症になると不動産売却できなくなるのか？
不動産売却には意思能力が必要
不動産売却は契約行為です。
売主は、
- 売る
- 売らない
- いくらで売る
を理解し判断できなければなりません。
これを
意思能力
と呼びます。
認知症＝即売却不可ではない
重要なポイントです。
認知症だからといって、
必ず売却できないわけではありません。
しかし、
意思能力がないと判断される場合は、
売買契約自体が無効になる可能性があります。
不動産会社や司法書士も慎重になる
認知症が疑われる場合、
- 契約の有効性
- 相続手続き
- 登記
に問題が生じるため、
慎重な対応が必要になります。
第2章｜相続人が認知症だと遺産分割協議ができない
遺産分割協議とは？
相続人全員で、
「誰が何を相続するか」
を決める話し合いです。
相続人全員の参加が必要
例えば、
父死亡
↓
母・長男・長女が相続人
というケース。
母が認知症で判断能力がない場合、
遺産分割協議が成立しません。
相続登記も進まない
結果として、
- 名義変更できない
- 売却できない
という状態になります。
第3章｜成年後見制度が必要になるケース
成年後見制度とは？
認知症などで判断能力が低下した方を、
法律的に支援する制度です。
家族でも勝手に売れない
よくある誤解です。
長男だから
子供だから
という理由だけで、
親名義不動産を売却することはできません。
家庭裁判所への申立て
認知症の相続人がいる場合、
成年後見人選任が必要になるケースがあります。
売却にはさらに裁判所許可が必要な場合も
特に居住用不動産の場合、
家庭裁判所許可が必要になるケースがあります。
第4章｜放置すると空き家問題が深刻化する
実家が空き家になる
認知症相続案件では、
実家が空き家になるケースが非常に多いです。
空き家問題のリスク
放置すると、
- 雑草
- 害虫
- 雨漏り
- 老朽化
- 不法侵入
などの問題が発生します。
固定資産税も発生
利用していなくても、
税金は発生し続けます。
第5章｜借地権が絡むとさらに複雑
足立区・葛飾区では、
借地権付き住宅も多く存在します。
借地権相続で起こる問題
- 地主との交渉
- 更新料
- 名義変更
- 譲渡承諾
などです。
認知症＋借地権
実務上かなり難しい案件になります。
専門家連携が必要です。
第6章｜相続不動産名義変更義務化との関係
2024年から相続登記義務化
相続を知った日から3年以内に、
相続登記が必要になりました。
認知症相続人がいても放置できない
「認知症だから仕方ない」
では済まなくなっています。
早めの準備が重要
認知症が進行する前に、
相続対策や売却準備を行うことが重要です。
第7章｜不動産のみらいが選ばれる理由
相続不動産売却に強い
- 相続不動産
- 空き家問題
- 借地権
- 再建築不可
- 事故物件
まで対応しています。
司法書士・弁護士連携
成年後見制度にも対応可能です。
足立区・葛飾区専門
地域事情を踏まえた提案が可能です。
1000件超の売買実績
複雑な相続案件も数多く経験しています。
FAQ
Q. 認知症の親名義不動産は売却できますか？
状況によります。
成年後見制度利用が必要になる場合があります。
Q. 家族だけで売却できますか？
できません。
法的手続きが必要になるケースがあります。
Q. 空き家でも売れますか？
可能です。
Q. 借地権でも対応できますか？
可能です。
Q. 認知症になる前に相談した方がいい？
はい。
早いほど選択肢は多くなります。
まとめ
相続人が認知症の場合、
- 遺産分割協議ができない
- 相続登記できない
- 不動産売却できない
という問題が発生することがあります。
さらに、
- 空き家問題
- 借地権問題
- 相続不動産名義変更義務化
も絡みます。
だからこそ重要なのは、
「認知症だから無理」と諦めず、早めに専門家へ相談することです。
足立区・葛飾区で認知症相続人がいる相続不動産売却でお悩みの方は、不動産のみらいへお気軽にご相談ください。
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