序章｜「もう売れない」は間違い。ただし“普通には売れない”

認知症が進んだご家族の不動産について、
こうした相談が非常に増えています。

「もう売れないですよね？」
「本人が判断できないと無理ですよね？」

結論から言います。

売却は可能です。

ただし、

“通常の売却とは別ルート”になります。

ここを理解せずに進めると、

• 手続きが止まる
• 家庭裁判所で却下される
• 時間と費用だけかかる

結果的に売却できないケースも多い

■ なぜ通常の売却ができないのか

不動産売却には

**「本人の意思能力」**が必要

認知症が進行すると

契約が無効になるリスク

そのため、

本人の代わりに判断する仕組みが必要

■ そこで出てくるのが「成年後見制度」

家庭裁判所が選んだ後見人が
本人の代わりに契約・売却を行う制度

■ この記事でわかること

• 成年後見で売却できる条件
• 実際の流れと期間
• デメリットと落とし穴
• 他の選択肢との違い
• 高く・スムーズに売る戦略

■ 今回の記事の設計（重要）

認知症＝売れないと思っている層
後見制度がよくわからない層
急いで売りたい層

この3つをすべて取りにいく構造

■ 最初に一番伝えたいこと

成年後見は“使えば安心”ではない

使うと制限も増える

だからこそ「使う前の判断」が最重要

第1章｜成年後見で不動産売却はできる？条件と現実

結論：
成年後見を使えば売却は可能。ただし「家庭裁判所の許可」と「本人の利益」が満たされないと進まない。

「後見をつければ自由に売れる」
これは誤解です。

実務では

“裁判所主導の売却”に変わる

■ 大前提｜後見人でも勝手には売れない

成年後見が開始されると

後見人が本人の代理人になる

しかし

不動産売却は別格扱い

必要になるのは

家庭裁判所の許可

■ 許可が出る条件（超重要）

裁判所が見るポイント

① 本人の利益になるか

• 施設費用の確保
• 生活費の確保
• 管理負担の軽減

“売る理由”が必要

② 売却の必要性が明確か

• 空き家で放置
• 管理できない
• 費用がかかる

合理的理由が必須

③ 売却価格が適正か

• 相場から大きくズレていないか
• 安すぎないか

査定・資料が重要

④ 手続きが適切か

• 契約内容
• 売却方法

透明性が求められる

■ 実際の流れ

① 成年後見申立
② 後見人選任（1〜2ヶ月）
③ 売却準備
④ 裁判所へ許可申請
⑤ 許可後に売却

トータル3〜6ヶ月が目安

■ よくあるNGパターン

「とりあえず後見つける」

理由が弱いと却下

「安くても早く売りたい」

許可されない可能性あり

「家族が勝手に進める」

無効リスク

■ 現場のリアル

• 許可が降りないケース
• 手続きで止まるケース
• 想定より時間がかかるケース

珍しくない

■ 葛飾区で多いパターン

• 相続前に認知症
• 古家付き空き家
• 施設入居予定

売却ニーズが高い

■ 本質

成年後見＝売れる仕組みではない

“売る理由を証明する仕組み”

■ 不動産のみらいの考え方

「許可が通る前提で設計する」

• 売却理由の整理
• 価格設定
• 資料準備

最初からズレない進め方

■ この章のまとめ

売却できるか
＝許可次第

許可の条件
＝本人利益

NG行動
＝感覚で進める

結論

成年後見は“条件を満たせば売れる”仕組み

第2章｜成年後見のデメリットと注意点（知らないと危険）

結論：
成年後見は「安心して売る制度」ではなく、“一度使うと自由が大きく制限される制度”。

ここを理解せずに進めると、

後戻りできず、時間・費用・手間が大幅に増えます。

■ デメリット①｜一度使うと原則やめられない

成年後見は

途中で自由に解除できない

• 回復しない限り継続
• 売却後も続く

“売るためだけに使う”は危険

■ デメリット②｜家族が後見人になれないケースがある

よくある誤解

「家族がやるから安心」

現実

• 弁護士
• 司法書士

第三者が選ばれるケース多数

思い通りに進まないこともある

■ デメリット③｜毎月コストがかかる

後見人報酬

• 月2万〜6万円程度
• 財産規模で増加

年間

数十万円〜100万円超もあり得る

売却後も継続

■ デメリット④｜売却の自由度が低い

裁判所が判断するため

• 価格
• タイミング
• 売却方法

自由に決められない

例

「早く売りたい」
「安くてもいい」

通らない可能性あり

■ デメリット⑤｜時間がかかる

• 申立 → 1〜2ヶ月
• 許可 → さらに時間

トータル3〜6ヶ月以上

急ぎの売却には不向き

■ デメリット⑥｜家族の意向より“本人利益優先”

裁判所の判断基準

本人の利益

例

• 相続対策
• 家族の都合

基本的に考慮されない

■ デメリット⑦｜手続きが複雑

• 書類作成
• 裁判所対応
• 報告義務

専門対応が必須

■ よくある失敗

「とりあえず後見つける」

これが一番危険

「急いでいるから後見」

むしろ遅くなる

「家族で自由に動けると思っている」

完全に誤解

■ じゃあ使わない方がいいのか？

結論

ケース次第

使うべきケース

• 明確に本人利益がある
• 長期管理が必要

使わない方がいいケース

• 売却だけが目的
• スピード重視

ここが分岐点

■ 不動産のみらいの考え方

「後見を使う前に他の選択肢を検討する」

• 家族信託
• 事前対策
• 売却タイミング

最適ルートを設計

■ この章のまとめ

メリット
＝売却可能になる

デメリット
＝制限・コスト・時間

NG判断
＝安易に使う

結論

成年後見は“必要な場合だけ使うべき制度”

第3章｜成年後見以外の選択肢（家族信託・事前対策）｜“後見を使わない売却ルート”の作り方

結論：
売却だけが目的なら、成年後見に入る前に「家族信託」や「事前対策」で“自由度とスピード”を確保した方が手残りは大きくなりやすい。

成年後見は有効な制度ですが、
前章の通り

• 解除できない
• コストが継続
• 裁判所主導で自由度が低い

“売却だけ”にはオーバースペックになることが多い。

そこで重要なのが

後見以外のルートを先に検討すること

■ 選択肢①｜家族信託（認知症対策の本命）

結論：
認知症前に仕込めるなら、最も実務的で柔軟。

● 仕組み（超シンプル）

• 親（委託者）
• 子（受託者）

子が不動産の管理・売却を代行できる

● メリット

• 売却の自由度が高い
• 裁判所の許可不要
• スピード売却可能
• 継続コストが低い（後見より）

“通常の売却に近い動き”ができる

● デメリット

• 認知症後は基本的に組めない
• 設計ミスでトラブルになる
• 専門家が必要

“事前対策専用”の制度

■ 選択肢②｜軽度認知症のうちに売却

結論：
これが最もシンプルで最強の選択。

● ポイント

意思能力が残っているうちに売る

● メリット

• 手続きが簡単
• 制約なし
• 価格も自由

“一番高く売れる可能性が高い”

● リスク

• 判断能力の線引きが曖昧
• 後から無効主張のリスク

医師の意見・記録が重要

■ 選択肢③｜任意後見（予備プラン）

結論：
今は元気、将来に備えるなら有効。

● 仕組み

• 元気なうちに契約
• 将来発動

● メリット

• 自分で後見人を選べる
• 方針を決められる

● デメリット

• 発動時は結局監督が入る
• 売却自由度は限定的

“完全な代替ではない”

■ 選択肢④｜共有・相続前の整理

実はここ重要

• 名義を単独にする
• 持分整理
• 売却前提の設計

後からの難易度を下げる

■ どれを選ぶべきか（判断基準）

● 認知症前

家族信託 or 売却
ここがベスト

● 軽度認知症

状況見て早期売却
スピード勝負

● 中度〜重度

成年後見
現実的にはこれ一択

■ よくある失敗

「何もせず様子見」

一番ダメ

「認知症になってから考える」

選択肢が激減

「とりあえず後見」

制限が増える

■ 葛飾区でのリアル

• 古家付き
• 空き家
• 相続予定

“事前対策で差が出るエリア”

■ 不動産のみらいの考え方

「今どの状態か」で最適解を出す

• 後見が必要か
• 信託が可能か
• 売却が先か

全部比較して判断

■ この章のまとめ

最適解

• 早い → 信託 or 売却
• 遅い → 後見

失敗原因
＝放置

結論

認知症不動産は“早く動いた人が圧倒的に得する”

第4章｜認知症後でも高く・スムーズに売る具体戦略

結論：
認知症後の売却は「制度（後見）」だけでは不十分。“許可が通る設計＋買主に刺さる売り方”を同時に組むことで、価格とスピードの両立ができる。

後見に入ると

• 手続きが増える
• 自由度が下がる
• 時間がかかる

だからこそ“設計力”がそのまま結果になる

実務で効く戦略をまとめます

■ 戦略①｜「許可が通る前提」で逆算設計

最重要です。

家裁が見るのは

• 本人利益
• 必要性
• 価格の妥当性

ここから逆算して、

• 売却理由の文書化
• 維持コストの明示（税金・管理費）
• 空き家リスク（劣化・近隣影響）の整理

“売るべき理由”を先に固める

■ 戦略②｜価格は「相場レンジ＋根拠」で出す

NG
「早く売りたいから安く」

OK
相場レンジ＋査定根拠＋販売計画

• 複数査定（仲介・買取）
• 近隣成約事例
• 想定販売期間

“安さ”ではなく“妥当性”で通す

■ 戦略③｜仲介と買取を“並走”させる

• 仲介 → 価格最大化
• 買取 → 許可後の即現金化

二段構えが強い

使い分け

• 許可取得中：仲介で反響テスト
• 許可後：条件良い方で即決

時間ロスを削減

■ 戦略④｜「現状渡し」を前提に設計

認知症案件で多い

• 古家
• 残置物あり
• 管理が行き届かない

無理に整えない

やること

• 最低限の安全確保
• 写真・資料で状態を可視化

投資家・業者に刺さる見せ方へ

■ 戦略⑤｜書類と証拠を先に揃える

家裁対策＋買主安心の両取り

• 登記・固定資産税資料
• 間取り・測量（あれば）
• 劣化状況の説明書き
• 解体費の概算見積

“不安の見える化”で意思決定が速くなる

■ 戦略⑥｜期限と進行を“見える化”

後見案件は止まりやすい

• 連絡遅延
• 判断保留

対策

• スケジュール共有（申立〜許可〜契約）
• マイルストーン設定
• 定例報告

止めない＝結果が出る

■ 戦略⑦｜葛飾区特有の売り方を使う

葛飾区は

• 古家付き多い
• 再建築不可あり
• 狭小地あり

業者・投資家ルートが効く

• 再販業者ネットワーク
• 現況買取の相見積もり

ポータル一本勝負は弱い

■ 戦略⑧｜“家族の納得材料”を同時に用意

後見は本人利益優先ですが

家族の納得が進行を左右する

• 手残りシミュレーション
• 税金試算
• 複数案比較（仲介/買取/時期）

データで合意を作る

■ よくある失敗

「後見つけたから安心」

売却設計がないと止まる

「急いで安く」

許可が通らない or 手残り減少

「許可後に考える」

機会損失

■ 不動産のみらいの実務

• 許可前提の売却設計
• 仲介・買取の同時比較
• 家裁提出資料の整備サポート
• 手残り最大化プラン

“止まらず・ブレず・損しない”進め方

■ この章のまとめ

成功の鍵

• 許可前提設計
• 価格の根拠
• 並走戦略

失敗原因

• 無計画
• 放置
• 感覚判断

結論

認知症後の売却は“制度×戦略”で結果が決まる

第5章｜認知症・成年後見の不動産売却で不動産のみらいが選ばれる理由

結論：
不動産のみらいが選ばれる理由は、「売る会社」ではなく“許可が通る設計と手残り最大化を同時に実現できる会社”だからです。

認知症後の不動産売却は、

• 家庭裁判所
• 後見人
• 家族
• 買主

関係者が多く、普通の売却より圧倒的に難しい

つまり、

「売却スキル＋制度理解」の両方が必要

■ 理由①｜“許可が通る前提”で最初から設計

一般的な会社

査定 → 売却提案

認知症案件

それでは通用しない

不動産のみらい

裁判所基準から逆算

• 売却理由の整理
• 本人利益の明確化
• 価格の妥当性設計

最初からズレない

■ 理由②｜後見人・士業との連携

認知症案件では

• 弁護士
• 司法書士
• 後見人

連携が必須

不動産のみらい

実務ベースで連携

• 書類整備
• 申請サポート
• 進行調整

スムーズに進む

■ 理由③｜仲介と買取の“最適化”

認知症売却は

スピードと価格のバランスが重要

• 仲介 → 高値
• 買取 → 早い

不動産のみらい

両方提示＋状況判断

一番得する選択を提案

■ 理由④｜古家・空き家・難物件対応力

葛飾区の認知症案件

• 古家付き
• 空き家
• 再建築不可

難易度が高い

不動産のみらい

この領域が得意

売れるルートを持っている

■ 理由⑤｜“止まらない進行管理”

認知症売却で多い失敗

手続きで止まる

• 許可待ち
• 書類不備
• 判断遅れ

不動産のみらい

進行を設計

• スケジュール管理
• 期限設定
• 状況共有

最後まで進む

■ 理由⑥｜手残り最大化の視点

ただ売るだけではなく

いくら残るかが重要

• 税金
• 費用
• 売却方法

すべて含めて設計

■ 実際の声

• 「思ったよりスムーズだった」
• 「最初に相談して正解だった」
• 「手残りが全然違った」

結果で選ばれている

■ 不動産のみらいのスタンス

「売る」ではなく「損させない」

• 無理な提案はしない
• 通らない方法は取らない
• 最適解を提示

■ まずはこの段階でOK

「認知症でどうすればいいかわからない」
「後見を使うべきか迷っている」
「売れるか不安」

この段階が一番重要

不動産のみらいでは

• 後見が必要かの判断
• 売却戦略設計
• 手残りシミュレーション

すべて無料で対応可能

■ この章のまとめ

選ばれる理由
＝設計力

強み
＝制度理解＋実務力

結論

認知症不動産は“売る前の設計”で結果が決まる

FAQ｜認知症・成年後見の不動産売却でよくある質問

結論：
認知症不動産の悩みは「売れるか」ではなく、“どう進めるか”を理解すればほぼ解決できます。

Q1｜認知症になったら不動産は売れませんか？

A：
売却は可能です。

ただし
成年後見などの手続きが必要になるケースが多い

Q2｜どの程度の認知症で売れなくなりますか？

A：
明確な線引きはありません

ポイント

• 意思能力があるか
• 契約内容を理解できるか

医師の判断が重要

Q3｜成年後見を使えば必ず売れますか？

A：
必ずではありません

• 家庭裁判所の許可が必要
• 本人利益が前提

条件を満たさないと却下される

Q4｜後見人は家族がなれますか？

A：
なれる場合もあるが、第三者が選ばれるケースも多いです

• 弁護士
• 司法書士

自由に選べない場合あり

Q5｜売却までどれくらいかかりますか？

A：

• 後見申立 → 1〜2ヶ月
• 売却許可 → さらに時間

トータル3〜6ヶ月以上が目安

Q6｜費用はどれくらいかかりますか？

A：

• 申立費用
• 後見人報酬（月2万〜6万）

年間で数十万円以上になることも

Q7｜後見を使わずに売る方法はありますか？

A：
認知症前なら可能です

• 家族信託
• 事前売却

認知症後は基本的に難しい

Q8｜急いで売りたい場合はどうすればいいですか？

A：
後見だと時間がかかります

早期判断・別ルート検討が重要

Q9｜空き家のまま放置しても大丈夫ですか？

A：
おすすめしません

• 劣化
• 税金
• トラブル

リスク増加

Q10｜古い家でも売れますか？

A：
売れます

• 買取
• 投資家向け

戦略が重要

Q11｜どこに相談すればいいですか？

A：
認知症・後見に強い不動産会社

制度と売却の両方を理解していることが重要

Q12｜今すぐ売るか決めていません

A：
問題ありません

その段階が一番重要

Q13｜一番やってはいけないことは？

A：
何もせず放置すること

選択肢が減ります

Q14｜家族で意見が分かれています

A：
よくあるケースです

第三者を入れることで整理しやすくなる

Q15｜まず何をすればいいですか？

A：
状況の整理です

• 認知症の状態
• 名義
• 売却意向

ここからスタート

まとめ｜認知症不動産は“判断で結果が変わる”

結論：
認知症後の不動産は「売れるか」ではなく、“どう進めるか”で結果が決まります。

• 放置 → 選択肢減少
• 早期判断 → 最適化

この差が非常に大きい

■ 最後に

不動産のみらいでは、

• 後見が必要かの判断
• 売却戦略設計
• 手残りシミュレーション

すべて無料で対応可能

「どうすればいいかわからない」
「売れるか不安」

この段階こそ、お気軽にご相談ください。

認知症不動産は“最初の判断”がすべてです。

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