親が認知症になると家は売れない？手遅れになる前に知るべき不動産売却の現実と対策

■序章｜「まだ大丈夫」が一番危ない。不動産は“ある日突然”売れなくなる

「最近ちょっと物忘れが増えた気がする」
「会話は普通にできるけど、たまに話が噛み合わない」

このような状態でも、多くのご家族はこう考えます。

「まだ大丈夫だろう」

しかし、不動産売却においてこの判断は非常に危険です。

なぜなら、不動産は
“認知症と診断されたかどうか”ではなく、
“契約時に本人の判断能力があるかどうか”で売れるかが決まるからです。

つまり、見た目や日常生活が普通でも、
いざ契約となった瞬間に「判断能力がない」と判断されれば、その売買契約は無効になる可能性があります。

実際の現場では、こういったケースが珍しくありません。

・昨日まで普通に会話できていた
・売却の話にも同意していた
・いざ契約当日になって説明が理解できない

結果――
契約は中止、売却できず、そのまま時間だけが過ぎていく。

さらに問題なのはここからです。

一度「判断能力がない」と判断されると、
家族であっても勝手に売却することはできません。

その後に取れる選択肢は限られます。

• 成年後見人をつける
• 家庭裁判所の手続きを経る
• 売却までに数ヶ月〜1年以上かかる
• しかも自由に売却できない

つまり、
“売れる状態”から“ほぼ売れない状態”に一気に変わるのです。

では逆に言えばどうか。

「まだ本人の意思確認ができる状態」であれば、不動産売却は可能です。

この“ギリギリのライン”を逃さないことが、
ご家族にとって最も重要な判断になります。

本記事では、

• どの段階までなら不動産は売却できるのか
• 売れなくなる具体的なタイミングとは何か
• 売れなくなった場合に起こる現実
• 今のうちにやるべき具体的な対策

を、実務ベースでわかりやすく解説します。

もし今、少しでも

「うちもそろそろかもしれない」
「まだ大丈夫だと思いたいけど不安がある」

そう感じているなら、
このまま読み進めてください。

その判断が、
数百万円単位の差になる可能性があります。

■第1章｜認知症になると不動産は売れない？本当の判断基準とは

多くの方が誤解していますが、
不動産売却は「認知症と診断されたらできない」というものではありません。

実際の判断基準はもっとシンプルです。

契約時に、本人が内容を理解し、自分の意思で判断できるかどうか。

これがすべてです。

■診断名ではなく“契約能力”で決まる

例えば、軽度の認知症と診断されていても、

• 売却の意味を理解できる
• 金額や条件を認識できる
• 自分の意思で同意できる

こういった状態であれば、売却は可能です。

一方で、

• 話の内容が理解できない
• 同じ説明を何度も繰り返す必要がある
• 判断がコロコロ変わる

このような状態になると、
契約時に「判断能力なし」と見なされる可能性が高くなります。

■「普通に会話できる＝大丈夫」は通用しない

ここが一番の落とし穴です。

日常会話が普通にできるからといって、
不動産売却の契約が成立するとは限りません。

なぜなら、不動産売買は

• 数千万円規模の取引
• 法律的な説明が必要
• 複雑な契約内容の理解が前提

だからです。

つまり、
“世間話ができるレベル”では足りない。

契約時には
「売る意味・金額・条件・リスク」を理解しているかが厳しく見られます。

■契約できるかどうかは「その日」で決まる

さらに厄介なのはここです。

判断能力は一定ではありません。

• 体調
• 時間帯
• 環境

これらによって状態が変わることがあります。

つまり、

昨日は問題なかったのに、今日ダメになることも普通にある。

現場では実際にこういったケースがあります。

・事前の打ち合わせでは問題なし
・売却にも前向き
・契約当日、説明が理解できない

結果――
契約はストップ。売却できず終了。

■一度止まると、ほぼ“自由に売れなくなる”

ここからが本当に重要です。

契約時に判断能力がないと判断されると、

その時点で本人単独での売却は不可能になります。

そして、次の選択肢は限られます。

• 成年後見人をつける
• 家庭裁判所の許可を取る

しかしこれには、

• 数ヶ月〜1年以上の時間
• 手続きの手間
• 売却条件の制限

が発生します。

つまり、

「ちょっと様子を見よう」が、そのまま“売れない未来”に直結する可能性がある。

■今の状態が“売れる最後のタイミング”かもしれない

逆に言えば、

• 本人が理解できる
• 自分の意思を示せる

この状態であれば、まだ間に合います。

ただし、この状態は永遠ではありません。

ある日突然、ラインを超える可能性があります。

だからこそ重要なのは、

「まだ大丈夫」ではなく
「今ならできるうちに動く」という判断です。

「売却できるかどうかのライン」を明確に理解させ、“今がギリギリかもしれない”と気づかせることが最重要。

■第2章｜どこまでなら売却できる？“ギリギリのライン”を具体的に解説

第1章でお伝えした通り、
不動産売却は「認知症の診断」ではなく、
“契約時の判断能力”があるかどうかで決まります。

では実際に、
どの状態までなら売却できて、どこからが危険なのか。

ここを曖昧にしてしまうと、
「まだ大丈夫」と判断しているうちに手遅れになります。

■まだ売却できる可能性が高い状態

以下の状態であれば、
売却できる可能性はまだ十分にあります。

• 売却する理由を理解できる
• 金額の大小がわかる（高い・安いの判断ができる）
• 家を売ることに対して自分の意思を持っている
• 同じ説明をしても大きくブレない

ポイントはシンプルです。

「自分の意思で判断できているか」

この状態であれば、
契約も問題なく進められるケースが多いです。

■危険ゾーン（いつ売れなくなってもおかしくない）

次にこの状態。

• 話の内容をすぐ忘れる
• さっき言ったことと違うことを言う
• 家を売る話をしてもピンときていない
• 家族の意見に流されるだけで本人の意思が見えない

この段階に入ると、
“売却できるかどうかが当日次第”になります。

つまり、

契約できるかは運に近い状態

ここでよくあるのが、

「今日は調子いいから大丈夫だろう」

という判断です。

しかし実務では、

• 当日体調が悪い
• 環境が変わって混乱する
• 説明が理解できない

これだけで
契約がストップするケースは普通にあります。

■アウトライン（売却がほぼ不可能になる状態）

以下の状態になると、
本人単独での売却はほぼ不可能です。

• 売却の意味が理解できない
• 金額の認識ができない
• 同意してもその理由を説明できない
• 会話が成立しない場面がある

この場合、どうなるか。

売却には成年後見人が必要になります

■成年後見になると何が起きるか

「後見人をつければ売れるならいいじゃないか」

そう思う方も多いですが、現実は違います。

• 手続きに数ヶ月〜1年以上
• 費用がかかる
• 自由に売却できない
• 裁判所の判断が優先される

つまり、

“家族の判断でスムーズに売る”ということはできなくなります。

■一番多い失敗パターン

実際に多いのがこの流れです。

① まだ大丈夫と思って放置
② 少しずつ症状が進行
③ いざ売ろうとした時には契約できない
④ 後見人 → 売却まで長期化
⑤ 空き家・税金・管理負担だけが残る

これは本当に多いです。

そして共通しているのは、

「もっと早く動いておけばよかった」

■今の状態を冷静に見るべき理由

ここまで読んでいただいて、
一度冷静に考えてみてください。

• 売却の話をしたとき、しっかり理解できていますか？
• 金額の話をしてもブレませんか？
• 本人の意思ははっきりしていますか？

もし少しでも不安があるなら、

それは“まだ大丈夫”ではなく
“もうギリギリに近い状態”の可能性があります。

■重要なのは「判断できるうちに動くこと」

不動産売却は、

早すぎて困ることはありません。

しかし、

遅れると取り返しがつかないことがあります。

“売れなくなった後の現実”を具体的に見せることで、「今動かないと危ない」と腹落ちさせる章。

■第3章｜実際にあった「売れなくなった」ケースとその後の現実

ここまで読んでいただいた方の中には、

「うちはまだ大丈夫そう」
「もう少し様子を見てもいいかも」

そう感じている方もいるかもしれません。

しかし、不動産売却の現場では、
“あと少し早ければ売れたのに”というケースが本当に多いです。

ここでは実際によくあるパターンを紹介します。

■ケース①｜契約当日に止まったケース

・事前の打ち合わせは問題なし
・売却にも前向き
・価格も納得済み

しかし、契約当日。

説明を始めると、

• 内容が理解できない
• 同じ質問を繰り返す
• 最終的に意思確認ができない
• 
  

結果――
契約は中止。そのまま売却できず終了。

このケースで一番多いのが、

「昨日までは普通だったのに」

というご家族の言葉です。

■ケース②｜判断能力が微妙で買主が離れたケース

・軽度の認知症
・会話は成立する
・売却の意思もある

一見問題なさそうに見えます。

しかし買主側はどう見るか。

• 契約が無効になるリスク
• 後からトラブルになる可能性

これを嫌って、

購入を見送る

という判断になります。

つまり、

売主側が「まだ大丈夫」と思っていても、
買主側がリスクを感じれば成立しない。

■ケース③｜売れないまま時間だけが過ぎたケース

・様子見を続けた
・売却のタイミングを逃した
・気づいた時には判断能力が低下

結果――

• 売却できない
• 空き家状態
• 固定資産税・管理負担が続く

そして最終的に、

成年後見をつけるしかない状況に

■その後に待っている現実

売れなくなった後、どうなるか。

多くの方が想像しているよりも、負担は大きいです。

■① すぐに売れない（後見手続き）

• 家庭裁判所への申立て
• 書類準備
• 審査

数ヶ月〜1年以上かかるケースも

■② 自由に売却できない

後見人がつくと、

• 売却価格
• 売却条件

これらは
“本人の利益”を最優先に判断されます。

つまり、

家族の希望通りに売れない可能性がある

■③ 継続的な費用負担

• 後見人への報酬
• 管理コスト
• 税金

売るまでずっと発生

■一番の問題は「選択肢がなくなること」

売却できるうちは、

• 仲介で高く売る
• 買取で早く売る
• タイミングを調整する

こういった選択ができます。

しかし、売れなくなった瞬間に、

選択肢は一気に狭まる

■よくある後悔

このテーマで本当に多いのがこの言葉です。

「あの時、動いておけばよかった」

• 少し違和感があった
• でもまだ大丈夫だと思った
• 結果、何もできなくなった

これは特別な話ではなく、
誰にでも起こりうる現実です。

■今の状況が“分かれ道”になっている可能性

今このタイミングで、

• 売却の話が理解できる
• 本人の意思が確認できる

のであれば、

まだ間に合う可能性が高い

逆に、

• 少しでも不安がある
• 話が噛み合わないことがある

この場合は、

すでにギリギリに近い状態

「迷っている時間が一番リスク」なので、“今日から何をすればいいか”を具体的に示して即行動に繋げる章。

■第4章｜手遅れになる前にやるべき行動｜今すぐ動くための具体ステップ

ここまで読んでいただいた方は、

「うちもそろそろ動いた方がいいかもしれない」
そう感じているはずです。

ただ実際には、

• 何から始めればいいかわからない
• 本人にどう切り出すべきか悩む
• 本当に売るべきか迷う

こうして動けなくなるケースがほとんどです。

しかし結論から言えば、

やるべきことはシンプルで、順番も決まっています。

■STEP①｜“今売却できる状態か”を最優先で確認する

まず最初にやるべきはこれです。

今の状態で契約できるかどうかを確認する

ここを飛ばして、

• 相場を調べる
• 会社を比較する

こういったことをしても意味がありません。

なぜなら、

そもそも売却できる状態でなければ全て無駄になるからです。

確認ポイントは3つだけです。

• 売却の意味を理解できているか
• 金額の話ができるか
• 本人の意思がはっきりしているか

少しでも不安がある場合は、

“今なら間に合うかどうか”をプロに確認するのが最短です。

■STEP②｜家族だけで判断しない

次に重要なのがこれです。

家族だけで判断しないこと

よくあるのが、

「もう少し様子を見よう」
「まだ大丈夫だと思う」

という“希望的判断”。

しかしこれは、

一番失敗につながる判断です。

理由はシンプルで、

判断能力の低下は、家族ほど気づきにくいから

客観的に見れば危険な状態でも、

一緒にいる時間が長いほど「まだ大丈夫」と思ってしまう。

これがタイミングを逃す原因です。

■STEP③｜売却の方向性を早めに決める

次にやるべきは、

売却するのか・しないのかの方向性を決めること

ここで大事なのは、

“完璧な判断”をする必要はないということ。

不動産売却は、

• 途中でやめることもできる
• 条件を変えることもできる

つまり、

「とりあえず動く」はできる

逆に、

「何もしない」はリスクしかない

■STEP④｜売却方法を選ぶ（仲介 or 買取）

売却を進める場合、

大きく2つの方法があります。

■仲介（高く売る）

• 市場に出して買主を探す
• 時間はかかるが高く売れる可能性あり

判断能力に余裕がある場合に有効

■買取（早く売る）

• 不動産会社が直接買う
• スピード重視で確実

時間がない・リスクを避けたい場合に有効

この判断は、

「どれくらい余裕があるか」で決まります。

■STEP⑤｜“今すぐ相談する”という行動

最終的に重要なのはこれです。

今すぐ相談すること

ここで多くの方が止まります。

• まだ早いかもしれない
• 相談したら売らされそう

しかし現実は逆です。

早い相談＝選択肢が増える
遅い相談＝選択肢が消える

これは間違いありません。

■よくある誤解

「もう少し様子を見てからでもいい」

→ その“少し”で売れなくなることがある

「症状が進んでから考えればいい」

→ 進んでからでは選択肢がほぼなくなる

■今動くことの意味

今動くというのは、

「すぐ売る」という意味ではありません。

“売れる状態を確保するために動く”ということ

この違いがとても重要です。

■まとめ（この章のポイント）

• 最優先は「今売れる状態かの確認」
• 家族判断だけは危険
• 完璧な判断は不要、まず動く
• 仲介か買取は“時間”で決める
• 相談は早いほど有利

「この状況ならここに相談すればいい」と確信させることで、問い合わせに直結させる章。

■第5章｜認知症リスクのある不動産売却で「不動産のみらい」が選ばれる理由

ここまで読んでいただいた方は、

「もう様子見ではなく、一度相談した方がいいかもしれない」
そう感じているはずです。

ただ同時に、

• どこに相談すればいいのか
• 本当に任せて大丈夫なのか

ここで止まってしまうケースも多いです。

結論から言うと、
このような“時間制限がある売却”は、会社選びで結果が大きく変わります。

■理由①｜“判断能力のリミット”を前提に動けるかどうか

認知症リスクのある売却は、

• 通常の売却とはスピード感が違う
• タイミングを逃すと取り返しがつかない

この前提で動く必要があります。

「不動産のみらい」では、

“今売れるかどうか”を最優先に判断

• 契約までのスピード設計
• 本人確認の進め方
• リスクを踏まえた売却プラン

すべてを“時間制限あり”前提で組み立てます。

■理由②｜仲介・買取どちらも対応できる

認知症リスクがある場合、

• 高く売りたい（仲介）
• 確実に売りたい（買取）

この判断が非常に重要になります。

「不動産のみらい」では、

両方の選択肢を現実ベースで提案

• 仲介でいけるか
• 買取に切り替えるべきか

状態に応じて最適な判断が可能

結果として、

“売れなくなるリスク”を回避できる可能性が高まります。

■理由③｜足立区・葛飾区の実務に強い

このエリアは、

• 高齢化率が高い
• 相続・空き家が多い

認知症と不動産の問題が非常に多い地域です。

「不動産のみらい」は、

足立区・葛飾区での売却実務に特化

• エリア相場
• 買主層
• 売れる条件

を把握しているため、

“今の状態でどう売るか”を具体的に提案できます。

■理由④｜“まだ売れる状態”を逃さない動き

一番重要なのはここです。

認知症リスクのある売却は、

スピード＝結果

• 判断能力があるうちに動く
• 契約までを一気に進める
• リスクがあれば即方向転換

「不動産のみらい」は、

この“スピード判断”に強い

実際に、

• ギリギリで間に合ったケース
• 買取に切り替えて救えたケース

こういった相談が多いのが特徴です。

■よくあるご相談

• 「まだ売れる状態か知りたい」
• 「家族だけで判断していいか不安」
• 「とりあえず話だけ聞きたい」

こういった段階での相談がほとんどです。

■この段階で動くかどうかが分かれ道

ここまで読んで、

「もう少し考えよう」と思うか、
「一度相談してみよう」と思うか。

この判断で、

結果は大きく変わります。

不動産売却は、

早い＝有利
遅い＝制限だらけ

これは間違いありません。

■無料相談のご案内

今はまだ、

“売却できる可能性がある状態”かもしれません。

ただしこの状態は、

いつ終わるかわからない

実際に、

「昨日までは普通だったのに」
というケースは珍しくありません。

まずは、

今の状態で売却可能かだけでも確認してみてください。

足立区・葛飾区の不動産売却については、
無料でご相談を承っております。

• 売るべきかどうか
• 今いくらくらいで売れるのか
• どの方法が最適か

すべて現実ベースでお伝えします。

“まだ大丈夫”と思っている今が、
実は最後のタイミングかもしれません。

■FAQ｜認知症と不動産売却でよくある質問

Q1｜認知症と診断されたら絶対に売却できませんか？

結論：できる場合もあります。
理由：重要なのは診断名ではなく「契約時の判断能力」です。軽度で意思確認ができれば売却可能なケースもあります。

Q2｜家族が代理で売却することはできますか？

結論：基本できません。
理由：不動産は本人の意思が必要です。代理で売るには成年後見などの法的手続きが必要になります。

Q3｜成年後見を使えば必ず売却できますか？

結論：できるが自由ではありません。
理由：家庭裁判所の判断が入るため、価格や条件に制限があり、時間もかかります。

Q4｜今すぐ売るべきか判断できません

結論：まずは状況確認が優先です。
理由：「売るかどうか」より「売れる状態かどうか」の確認が先です。

Q5｜まだ元気だけど将来が不安です

結論：今が一番動きやすいタイミングです。
理由：判断能力があるうちはすべての選択肢が取れるためです。

■まとめ｜“売れる状態”は突然終わる。動くなら今

ここまでお伝えしてきた通り、

不動産売却は

認知症かどうかではなく
「判断できる状態かどうか」で決まります。

そして一番重要なのは、

この状態はある日突然終わるということ

• 昨日まで普通だった
• 今日契約できない

これは実際に起きています。

もし今、

• 少しでも違和感がある
• でもまだ大丈夫だと思っている

この状態なら、

すでにギリギリに近い可能性があります。

■行動する人としない人の違い

✔ 行動する人
→ 売れるうちに売る
→ 条件を選べる
→ スムーズに進む

✖ 行動しない人

→ 売れなくなる
→ 後見人・手続き
→ 時間とコストだけ増える

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03-6662-5981

■最後に

不動産売却は、

早くて困ることはない
遅れると取り返しがつかない

これはこのテーマにおいては絶対です。

今はまだ、

“間に合う可能性がある状態”かもしれません。

まずは、

今売却できる状態かどうかだけでも確認してください。

その一歩が、

数百万円の差になることもあります。

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