序章｜古家付き不動産は“判断ミスで損する典型パターン”

葛飾区で不動産売却の相談を受ける中で、
最も多いテーマの一つがこれです。

「古い家があるけど、壊した方がいいですか？」

結論から言います。

“勝手に解体するのは危険です。”

理由はシンプルです。

• 解体費で数百万円かかる
• 税金が上がる可能性がある
• 買主の選択肢を狭める

結果的に損するケースが多い

■ 古家付き不動産とは？

建物が古い状態で残っている土地

• 築20年〜40年以上
• 空き家状態
• 修繕されていない

葛飾区では非常に多い

■ なぜ判断が難しいのか？

古家付き不動産は、

「土地」と「建物」がセットで評価される

しかし、

• 建物は価値ゼロ扱いになることも多い
• でも解体するとコストがかかる

判断が分かれるポイント

■ よくある失敗

「古いからとりあえず壊す」

結果：

• 解体費発生
• 税金アップ
• 売却価格は変わらない

完全に損

「そのまま放置」

結果：

• 劣化
• 近隣トラブル
• 売れにくくなる

これもNG

■ 成功する人の考え方

“売り方から考える”

• 仲介で売るか
• 買取で売るか
• 解体するか

順番が重要

■ 葛飾区の古家事情

葛飾区は、

• 昭和築の住宅が多い
• 接道問題あり
• 再建築不可も存在

古家付き＝売却難易度が変わるエリア

つまり、

“普通の売却では通用しない”

■ この記事でわかること

• 古家付き不動産の正しい考え方
• 解体するべきかの判断基準
• 高く売るための具体戦略
• 葛飾区でのリアルな売却方法
• 不動産のみらいのサポート内容

■ 最初に一番伝えたいこと

「古い＝壊す」は間違い

「戦略で売る」が正解

第1章｜古家付き不動産が売れにくい本当の理由

結論：
古家付き不動産が売れにくいのは“古いから”ではなく、「買う側の不安とリスクが整理されていないから」です。

多くの方がこう考えます。

「古いから売れないんでしょ？」

これは半分正解で、半分間違いです。

実務では、

売れる古家と売れない古家ははっきり分かれます。

その違いは、

“不安を解消できているかどうか”

■ 理由①｜解体コストが不透明

買主が一番気にするポイントです。

• 解体費いくら？
• 追加費用ある？
• アスベストは？

不明＝不安

結果：敬遠される

■ 理由②｜建物の状態がわからない

• 雨漏り
• シロアリ
• 傾き

見えないリスクが多い

結果：

「怖いからやめとく」

■ 理由③｜住宅ローンが通りにくい

古家付きの場合、

金融機関の評価が厳しい

• 建物価値ゼロ扱い
• 担保評価低い

購入者が限定される

■ 理由④｜買主のターゲットがズレている

ここが重要です。

古家付き不動産の買主は

• 建替え前提
• 投資家
• 業者

しかし売主は、

「一般の人に売ろうとする」

ミスマッチ発生

■ 理由⑤｜価格設定ミス

多いです。

「思い入れ価格」

「近隣の新築基準」

結果：

売れない

■ 理由⑥｜“そのまま売る戦略”がない

• 解体するのか
• そのまま売るのか
• 買取なのか

戦略なし＝売れない

■ 理由⑦｜放置で価値が下がる

時間が経つほど

• 劣化
• 印象悪化
• 近隣クレーム

売却難易度UP

■ 葛飾区特有の売れにくさ

葛飾区は特に

• 接道が弱い土地
• 再建築不可
• 狭小地

古家と組み合わさると難易度UP

■ ここが本質

売れない理由は“物件”ではない

売り方（戦略）です

■ 実務での解決方法

• 解体費の見える化
• ターゲット明確化
• 買取含めた比較
• 適正価格設定

これで売れるようになる

■ 不動産のみらいの考え方

「売れない理由を先に潰す」

• 不安の解消
• リスクの整理
• 戦略設計

売れる状態を作る

■ この章のまとめ

売れない理由
＝不安・リスク

本当の原因
＝戦略不足

解決方法
＝整理＋設計

結論

古家付き不動産は“売り方で売れるか決まる”

第2章｜解体すべきか？そのまま売るべきか？判断基準

結論：
古家付き不動産は「解体するか」ではなく、“解体した方が得かどうか”で判断する。

ここを間違えると、

数十万〜数百万円単位で損します。

■ 大前提｜解体は“正解ではない”

よくある考え

「古いから壊す」

これは危険な判断

解体すると

• 解体費（100万〜300万以上）
• 固定資産税アップ
• 売却価格が変わらないケースあり

損する可能性が高い

■ 判断基準①｜再建築できるか

まず最重要です。

再建築可能か？

• YES → 判断分かれる
• NO → 解体NG

再建築不可の場合

建物が価値になる

壊すと価値ゼロになる可能性あり

■ 判断基準②｜建物の状態

• 住めるレベル → 残す
• ボロボロ → 検討

ただし

ボロでも買取対象になる

すぐ壊す必要はない

■ 判断基準③｜ターゲットは誰か

古家付きの買主

• 建替え前提の個人
• 投資家
• 不動産業者

ターゲット次第で変わる

例：

• 一般向け → 解体あり
• 業者向け → そのまま

戦略で決まる

■ 判断基準④｜解体費 vs 売却価格

ここが本質です。

解体しても価格が上がるか？

例

• 解体費200万
• 売却価格＋100万

損

必ず計算する

■ 判断基準⑤｜税金の影響

重要ポイント

住宅用地特例

• 建物あり → 税金安い
• 更地 → 税金上がる

解体すると

固定資産税が数倍になる可能性

■ 判断基準⑥｜売却スピード

• 早く売りたい → 買取＋そのまま
• 高く売りたい → 仲介＋戦略

目的で判断

■ 判断基準⑦｜近隣・安全性

• 倒壊リスク
• クレーム

この場合は

解体優先もあり

■ よくあるNG判断

「とりあえず解体」

「古いから壊す」

「みんな壊してるから」

全部NG

■ 正しい判断の流れ

① 再建築可否確認
② 状態確認
③ ターゲット設定
④ 価格比較（解体あり・なし）
⑤ 税金確認

これで判断

■ 不動産のみらいの実務

• 解体パターン比較
• 税金シミュレーション
• 仲介・買取比較

“一番得する選択”を提示

■ この章のまとめ

解体する？
＝ケース次第

判断基準
＝費用・税金・戦略

NG行動
＝即解体

結論

古家付きは“壊すかではなく、どう売るか”で決まる

第3章｜古家付き不動産を高く・早く売る具体戦略

結論：
古家付きは「解体するか」より、“誰に・どう見せて・いくらで出すか”で結果が決まる。

ここを外すと、

売れない・安くなる・長期化

逆に押さえれば、

そのままでも高く・早く売れる

実務で効く戦略をまとめます

■ 戦略①｜ターゲットを最初に固定する

最重要。

古家付きの主な買主

• 建替え前提の個人
• 投資家（賃貸・再生）
• 買取業者

誰に売るかで全部変わる

例：

• 一般向け → 生活イメージ重視
• 投資家 → 利回り・数字
• 業者 → 再販しやすさ

1つに絞るか、優先順位を決める

■ 戦略②｜価格は“出口ベース”で設計

NG：

周辺の新築・更地と同列

OK：

買主の出口から逆算

• 建替え費用
• 解体費
• 利回り
• 再販価格

“買える価格”にする

■ 戦略③｜解体費を“見える化”する

買主の最大の不安

「いくらかかるの？」

対策：

• 概算見積を提示
• 解体会社の紹介
• 想定費用レンジ明記

不安が消える＝検討される

■ 戦略④｜“そのままでも使える”見せ方

やること：

• 最低限の清掃
• 不要物の整理
• 危険箇所の簡易補修

印象で決まる

投資家にも有効

「少し手入れすれば使える」

■ 戦略⑤｜仲介と買取を同時に走らせる

• 仲介 → 高値の可能性
• 買取 → スピードと確実性

両方持つと強い

• 価格の基準ができる
• 交渉が有利
• 失敗リスク低下

■ 戦略⑥｜初動30日で判断・修正

不動産は

最初の30日がピーク

チェック

• 反響数
• 内覧数
• 問い合わせ内容

動かなければ

即修正

• 価格
• ターゲット
• ルート

放置NG

■ 戦略⑦｜“売り方の選択”を間違えない

古家付きは特に

仲介だけ
買取だけ

どちらも危険

正解

比較して決める

■ 戦略⑧｜葛飾区特有の攻略

葛飾区は

• 接道弱い
• 再建築不可あり
• 狭小地

業者・投資家ルートが強い

ポータルだけでは弱い

■ よくある失敗

「とりあえず出す」

「とりあえず高く」

「様子を見る」

全部NG

■ 不動産のみらいの実務

• ターゲット設計
• 価格戦略
• 解体有無の判断
• 仲介・買取比較

“売れる状態”を作ってから出す

■ この章のまとめ

高く売るコツ
＝設計

早く売るコツ
＝初動

失敗原因
＝戦略なし

結論

古家付きは“売り方で価値が変わる”

第4章｜古家付き不動産売却で不動産のみらいが選ばれる理由

結論：
不動産のみらいが選ばれる理由は、「古家をどう扱うか」ではなく“どう売れば一番得か”まで設計できるからです。

古家付き不動産は、

• 解体するか
• そのまま売るか
• 仲介か買取か

判断ポイントが多く、間違えやすい

つまり、

“売る前の設計”がすべて

■ 理由①｜解体する・しないを比較して提案

一般的な会社

とりあえず更地提案
とりあえずそのまま

どちらかに偏る

不動産のみらい

両パターン比較

• 解体あり
• 解体なし

一番得する方を選択

■ 理由②｜仲介と買取を同時に提示

古家付きは

売り方で結果が変わる

• 仲介 → 高値可能性
• 買取 → 確実

不動産のみらい

両方を同時に見せる

“選べる状態”を作る

■ 理由③｜葛飾区特化の実務経験

葛飾区は

• 古家多い
• 再建築不可あり
• 接道問題あり

クセが強いエリア

不動産のみらい

このエリアの売却経験が豊富

どう売れるかを知っている

■ 理由④｜ターゲット設計が正確

多くの会社

一般ユーザーに出す

しかし古家付きは

投資家・業者が中心

不動産のみらい

ターゲットを最初に設計

無駄な販売をしない

■ 理由⑤｜“売れない原因”を先に潰す

よくある相談

• 売れない
• 反響がない

原因

戦略ミス

対応

• 価格調整
• 見せ方改善
• ルート変更

短期間で改善可能

■ 理由⑥｜複数業者ネットワークで価格競争

通常

1社査定 → 決定

不動産のみらい

複数査定で競争

価格が上がる仕組み

■ 実際の声

• 「解体しなくてよかった」
• 「思ったより高く売れた」
• 「他社と全然違った」

結果で選ばれている

■ 不動産のみらいのスタンス

「売る」ではなく「損させない」

• 無理な高値は出さない
• 売れない方法は取らない
• 最適解を提示

■ まずはここからでOK

「解体するか迷っている」
「古いけど売れるか不安」
「できるだけ高く売りたい」

この段階が一番重要

不動産のみらいでは

• 解体比較
• 仲介・買取比較
• 売却戦略

無料で整理できます

■ この章のまとめ

選ばれる理由
＝設計力

結果が出る理由
＝比較できる

結論

古家付き不動産は“売る前の判断”で結果が決まる

FAQ｜古家付き不動産売却でよくある質問

結論：
古家付き不動産は「解体するか迷う前に、売り方を決める」ことでほとんどの悩みが解決します。

Q1｜古い家があっても売れますか？

A：
問題なく売れます。

• 仲介で売却
• 買取で売却

状態より“売り方”が重要

Q2｜解体した方がいいですか？

A：
ケースによりますが、勝手に解体はNGです。

理由：

• 解体費（100万〜300万）
• 税金アップ
• 価格が変わらないケースあり

先に判断が必要

Q3｜そのままの状態でも売れますか？

A：
そのままで売れるケースが多いです。

特に

• 買取
• 投資家向け

むしろそのままの方が有利な場合あり

Q4｜古家は価値ゼロですか？

A：
基本的には評価されにくいですが“価値ゼロではない”です。

• 使用可能
• 投資対象
• 解体前提

見せ方で変わる

Q5｜どれくらいで売れますか？

A：

• 仲介：1〜3ヶ月
• 買取：数日〜1週間

戦略で変わる

Q6｜リフォームした方がいいですか？

A：
基本的には不要です。

理由：

• 費用回収できない
• 買主が自分でやる

最低限の整理でOK

Q7｜ゴミが残っていても売れますか？

A：
売れます。

• 現状渡し可能
• 買取ならそのままOK

無理に片付けなくても大丈夫

Q8｜再建築不可でも売れますか？

A：
売れます（買取が有利）

• 仲介は難しい場合あり
• 業者は対応可能

戦略が重要

Q9｜どんな人が買いますか？

A：

• 建替え前提の個人
• 投資家
• 不動産業者

ターゲット次第

Q10｜査定は無料ですか？

A：
無料です。

複数比較がおすすめ

Q11｜近所に知られずに売れますか？

A：
可能です。

• 買取なら非公開
• 内覧なし

プライバシー確保

Q12｜他社で売れませんでした

A：
戦略を変えれば売れる可能性があります。

原因：

• 価格
• ターゲット
• 売り方

改善で変わる

Q13｜今すぐ売るか迷っています

A：
問題ありません。

その段階が一番重要

Q14｜一番やってはいけないことは？

A：
「とりあえず解体」です。

一番損しやすい行動

Q15｜どこに相談すればいいですか？

A：
仲介・買取・解体すべて判断できる会社

総合提案できることが重要

まとめ｜古家付き不動産は“判断で結果が決まる”

結論：
古家付き不動産は「壊すかどうか」ではなく、“どう売るか”で結果が決まります。

• 解体 → 損する可能性あり
• 放置 → 価値下がる
• 判断 → 最適化

この差がすべて

■ 最後に

不動産のみらいでは、

• 解体するかどうかの判断
• 仲介・買取の比較
• 売却戦略の設計

すべて無料で対応可能

「壊すか迷っている」
「古くて売れるか不安」

この段階こそ、お気軽にご相談ください。

古家付きは“最初の判断”がすべてを左右します。

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