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マイホームを手放したい！けど、住宅ローンが残ってるときはどうすればいい？
2025-03-31
マイホームを手放したいけれど、住宅ローンが残っている場合、どうすれば良いのか悩む方は多いのではないでしょうか。住宅ローンが残っている不動産を売却するには、通常の売却とは異なる注意点や手続きが必要です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法や注意点、売却後の税金について解説します。
マイホームの売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。
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住宅ローンが残っている不動産を売却する方法
1. 売却代金で住宅ローンを完済する
概要:
不動産の売却代金が住宅ローンの残債額を上回る場合に、売却代金で住宅ローンを完済する方法です。
売却後の手続きが比較的スムーズに進むため、最も一般的な売却方法と言えます。
メリット:
住宅ローンを完済できるため、売却後に残債が残らない。
抵当権を抹消できるため、不動産を完全に手放すことができる。
注意点:
売却前に住宅ローンの残債額を正確に把握しておく必要があります。
不動産の売却相場を把握し、適切な売却価格を設定することが重要です。
2. 自己資金で住宅ローンを完済する
概要:
不動産の売却代金が住宅ローンの残債額を下回る場合に、不足分を自己資金で補填することで住宅ローンを完済する方法です。
自己資金が必要となるため、資金計画を慎重に立てる必要があります。
メリット:
住宅ローンを完済できるため、売却後に残債が残らない。
抵当権を抹消できるため、不動産を完全に手放すことができる。
注意点:
不足分の自己資金を準備できるか確認する必要があります。
売却前に住宅ローンの残債額と不動産の売却相場を正確に把握しておく必要があります。
3. 任意売却を行う
概要:
住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関と相談の上、合意を得て行う売却方法です。
市場価格に近い価格で不動産を売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てます。
メリット:
競売よりも高い価格で売却できる可能性がある。
金融機関と交渉することで、残債の減額や分割払いなどの合意が得られる可能性がある。
注意点:
金融機関の合意が必要となるため、通常の売却よりも手続きが複雑になる。
信用情報に任意売却の履歴が残るため、今後のローン審査などに影響が出る可能性がある。
コチラの記事も読まれています｜住み替え時に住みながら不動産を売却する方法は？そのメリットと注意点もご紹介
住宅ローンが残っている時の売却の流れ
1. 住宅ローン残債の確認
まず、現在残っている住宅ローンの残債額を正確に把握します。金融機関から残高証明書を取り寄せたり、インターネットバンキングで確認したりしましょう。
残債額を把握することで、売却によってローンを完済できるか、自己資金が必要になるかを判断できます。
2. 不動産の査定
複数の不動産会社に査定を依頼し、所有する不動産の市場価値を把握します。
査定価格を参考に、売却価格を決定します。
3. 不動産会社の選定と媒介契約の締結
信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った契約を選びましょう。
4. 売却活動
不動産会社のサポートを受けながら、購入希望者を探します。
内覧の対応や、購入希望者との価格交渉などを行います。
5. 売買契約の締結
購入希望者と売買条件で合意したら、売買契約を締結します。
契約時には、手付金の受け取りや、物件の引き渡し日などを取り決めます。
6. 住宅ローンの完済準備
売買契約が成立したら、住宅ローンの完済準備を進めます。
売却代金でローンを完済できる場合は、金融機関に連絡し、完済手続きの準備をします。
売却代金がローン残債に満たない場合は、不足分の自己資金を準備する必要があります。
7. 残金決済と物件の引き渡し
残金決済日に、購入者から残代金を受け取り、住宅ローンを完済します。
金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行います。
物件の引き渡しを行い、売却手続きは完了です。
8. 確定申告
不動産を売却した場合、譲渡所得税や住民税の確定申告が必要になる場合があります。
税理士に相談するなどして、適切な申告を行いましょう。
注意点
住宅ローンが残っている不動産の売却は、通常の売却よりも複雑な手続きが必要です。
不動産会社や金融機関など、専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
売却後の税金についても、事前に確認しておくことが重要です。
コチラの記事も読まれています｜離婚で家を売る時のポイントをご紹介！売却のタイミングと住宅ローンにも注意
住宅ローンが残っている家を売却する時の注意点
1. 住宅ローン残債の確認
正確な残債額の把握:
金融機関から残高証明書を取り寄せるなどして、現在の住宅ローン残債額を正確に把握しましょう。
残債額は、売却後の資金計画を立てる上で非常に重要です。
残債額と売却見込み額の比較:
不動産会社に査定を依頼し、家の売却見込み額を把握します。
残債額と売却見込み額を比較し、売却によってローンを完済できるか、自己資金が必要になるかを判断します。
2. 売却方法の検討
アンダーローンかオーバーローンかの確認:
アンダーローン（売却額＞残債額）：売却代金でローンを完済できる可能性が高いです。
オーバーローン（売却額＜残債額）：自己資金での補填や、任意売却を検討する必要があります。
任意売却の検討:
住宅ローンの返済が困難な場合は、金融機関と相談の上、任意売却を検討しましょう。
任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。
3. 売却活動と契約
信頼できる不動産会社の選定:
住宅ローンの残債がある不動産の売却に慣れている不動産会社を選びましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
売買契約時の注意点:
売買契約書に、住宅ローンの完済に関する条項を明記しましょう。
手付金の額や、残金決済日などを慎重に決定します。
4. 売却後の手続き
抵当権抹消登記:
住宅ローンを完済したら、金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行います。
この手続きを怠ると、不動産を完全に手放すことができません。
確定申告:
不動産を売却した場合、譲渡所得税や住民税の確定申告が必要になる場合があります。
税理士に相談するなどして、適切な申告を行いましょう。
5. その他
諸費用の確認:
不動産売却には、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。
事前に諸費用を確認し、資金計画に含めましょう。
売却後の住居の確保:
売却後の住居をどうするか、事前に計画を立てておきましょう。
住み替えの場合は、売却と購入のタイミングを調整する必要があります。
コチラの記事も読まれています｜不動産売却をする時によく聞く「レインズ」とは？仕組みや種類を解説
まとめ
住宅ローンが残っている不動産の売却は、通常の売却よりも複雑な手続きが必要です。しかし、適切な方法を選択し、注意点を押さえることで、スムーズに売却を進めることができます。
ご自身の状況に合わせて、最適な売却方法を検討しましょう。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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