相続物件を売却する方法

2022-11-08

相続

相続した不動産を売却する際の流れ

不動産を相続する場合、不動産をそのまま残して相続するケースや、売却して現金化し、相続人で分割するケースが考えられます。
ここでは、相続した不動産を売却するケースについて解説していきます。
相続した不動産を売却する場合、所有している不動産の売却に比べて、手続きが複雑なので、まずは流れを把握しておきましょう。
相続した不動産を売却する際の流れは、次の6ステップとなります。

  • 遺言書があるかどうかを確認します
  • 相続人を確定し遺産分割協議をおこないます
  • 相続した不動産の名義変更をおこないます
  • 不動産会社に仲介を依頼し売却活動をおこないます
  • 不動産売買契約を結びます
  • 決済・引き渡し後、現金を分割します

では、それぞれの内容を確認していきましょう。

ステップ1.遺言書があるかどうかを確認します

遺言書がある場合と、ない場合とでは、相続に関する手続きが大きく変わります。
まずは、遺言書があるかどうかを確認してください。

ステップ2.相続人を確定し遺産分割協議をおこないます

相続が発生したら、誰が遺産を相続するのかを確定させる必要があります。
遺言状がある場合は、それに沿って手続きを進めますが、遺言状がない場合は、法定相続人全員の共有財産となるため、相続人を調べなければなりません。
また、共有財産である不動産を売却する場合、相続人全員の承認が必要です。
そのため、相続財産をどうするのかを話し合う「遺産分割協議」をおこない、遺産の分配を決めます。
なお、遺産分割協議については、後ほど詳しくご説明します。

ステップ3.相続した不動産の名義変更をおこないます

相続した不動産を売却するためには、不動産の名義人を、被相続人から相続人へ変更しなければなりません。
これを、「所有権移転登記」といいます。
相続による所有権移転登記は、被相続人の住所地の法務局ではなく、対象の不動産がある所在地を管轄する法務局でおこないます。
窓口へ必要書類を持参するか、郵送やオンラインでも申請可能です。
また、相続による所有権移転登記をおこなう際は、登録免許税が必要です。

ステップ4.不動産会社に仲介を依頼し売却活動をおこないます

相続した不動産の名義が相続人に変更されれば、次は不動産売却へと進む流れになります。
ここからの流れは、通常の不動産売却と同じように、査定を依頼するところから始めましょう。
査定価格に納得したうえで、不動産会社と媒介契約を結んだのち、実際に売却活動に入ります。
弊社では、すぐに売却価格を試算したい方のための「不動産査定」を無料にて承っております。
査定や売却などをご検討の際は、ぜひご利用ください。

ステップ5.不動産売買契約を結びます

売却活動が実って買主が見つかり、契約条件がまとまったら、不動産売買契約を結びます。

ステップ6.決済・引き渡し後、現金を分割します

買主から売却代金を受け取り、不動産を引き渡して売却完了です。
売却代金は、遺産分割協議で決められたとおりに分割します。
このように、相続した不動産を売却する際には、所有している不動産を売却する際の流れに加え、いくつか段階を踏んで進めなければなりません。


では、先ほどお伝えした「遺産分割協議」についてご説明します。

遺産分割協議とは、誰が、どの財産を相続するのか、またその割合について、遺産を相続する権利がある方が集まって話し合うことです。
遺産のなかでも、とくに不動産に関しては分割が難しく、この遺産分割協議でしっかりと話し合って決める必要があります。
不動産を分割する方法は、次の4つです。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

それぞれ、どのような特徴があるのか見ていきましょう。

現物分割

相続分に従って分割する方法で、例を挙げると、土地を分筆して相続するケースが考えられます。
分筆しても利用価値がある広い土地に有効な方法です。

代償分割

相続人の一人が不動産を相続し、ほかの相続人には不動産の価格を分割した現金を支払う方法です。
たとえば、相続人のなかで、「不動産を残したい」という意見と、「現金で相続したい」という意見に分かれた場合に有効でしょう。

換価分割

不動産を売却して現金化し、相続人で分割する方法です。
不動産売却について、相続人全員が合意する場合に、よく利用されています。

共有分割

相続人が共有したまま相続する方法です。
ただし、売却したいと思った際には、共有名義人全員の承諾が必要です。
のちのちトラブルになる可能性があることを、注意点として頭に入れておきましょう。
このように、不動産を分割する方法や、その割合について遺産分割協議で話し合い、「遺産分割協議書」を作成しなければなりません。
さらに、相続人全員が署名し、実印で捺印する必要があります。
ただし、遺産分割協議については、必ず相続人全員が集まって話し合う必要はありません。
たとえば、親戚が集まる法要などの機会に、ある程度の話し合いを進めておき、あとで「遺産分割協議書」に署名・捺印を求める流れで考えておくと良いでしょう

相続した不動産を売却する際に知っておくべき注意点

最後に、相続した不動産を売却する際に知っておくべき注意点をいくつかお伝えします。

注意点1.共有名義の場合は全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却するということは、一部の方の持ち分だけを売るのではなく、全員の持分を売却することになります。
したがって、共有名義の不動産は、全員の同意がなければ売却できないことを、注意点として頭に入れておきましょう。

注意点2.遺産分割協議のやり直しは原則できない

遺産分割協議が成立したあとは、正当な事由がない限り、もう一度やり直すことは原則できません。
遺産分割協議書は、しっかりと話し合って決まった内容を記載して手続きしましょう。

注意点3.空き家として放置しない

相続した不動産を売却せずに、空き家として放置した場合、固定資産税が発生するだけでなく、放置している期間が長いと倒壊のリスクもあります。
不動産の価値も下がっていきますから、なるべく早く売却することをおすすめします。

注意点4.相続税の納税には期限がある

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から、10か月以内に納付しなければなりません。
相続税を納付するために不動産を売却する場合は、売却して現金化するまでにかかる期間を考えて売却を進める必要があります。
この場合は、早めに売却に向けて行動を起こすようにしましょう。

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