相続土地国庫帰属制度とは？ ──お金を払って手放す前に「売却」という選択肢を知ってほしい理由

序章｜相続した土地、「国に返す」前に考えてほしいこと

相続によって土地を取得したものの、

• 使い道がない

• 管理が負担になっている

• 遠方で行くこともできない

• 固定資産税だけがかかり続けている

こうした悩みを抱える方は、年々増えています。

そんな中で最近、
「相続土地国庫帰属制度」 という言葉を知り、
「国に引き取ってもらえるなら、それでいいのでは」と考え始める方も少なくありません。

確かにこの制度は、
相続した不要な土地を手放すための一つの救済制度です。

しかし、不動産の現場で多くの相続相談を受けてきた立場から言うと、
私はいつもこう感じています。

この制度を使う前に、
一度は“売却できるかどうか”を確認してほしい

なぜなら、
相続土地国庫帰属制度は
「無料で土地を引き取ってもらえる制度」ではありません。

条件があり、審査があり、
そしてお金を支払って土地を手放す制度です。

一方で、
売却という選択肢を取れた場合はどうでしょうか。

• お金を払うどころか、手元に資金が残る

• 固定資産税や管理の悩みから解放される

• 相続手続きの区切りがつく

同じ「手放す」でも、
結果は大きく異なります。

本記事では、
相続土地国庫帰属制度の基本を整理したうえで、

• この制度がどんな人に向いているのか

• なぜ「先に売却」を検討すべきなのか

• 売れないと思われがちな土地にも可能性がある理由

を、不動産実務の視点からわかりやすく解説していきます。

「もう国に返そうか…」と考え始めた今だからこそ、
後悔しない判断をするための材料として、
ぜひ最後まで読んでみてください。

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第1章｜相続土地国庫帰属制度とは？仕組みと条件、誤解されやすいポイント

相続土地国庫帰属制度とは、
相続や遺贈によって取得した土地について、一定の条件を満たすことで国に引き取ってもらうことができる制度です。

2023年にスタートした比較的新しい制度で、「相続した不要な土地問題」への対策として注目されています。

ただし、この制度は「不要な土地を無条件で国が引き取ってくれる仕組み」ではありません。

制度の正確な理解をせずに検討を進めてしまうと、
「思っていたのと違った」「こんなに大変だとは知らなかった」
と感じるケースも少なくありません。

ここではまず、制度の基本的な仕組みと条件、そして誤解されやすいポイントを整理します。

相続土地国庫帰属制度の基本的な仕組み

この制度を利用するには、以下のような流れを踏む必要があります。

1. 相続人が法務局に申請

2. 書類審査・現地調査などの審査

3. 条件を満たすと判断された場合に承認

4. 負担金を納付

5. 国に土地が帰属（引き取り完了）

ここで重要なのは、
申請すれば必ず認められるわけではないという点です。

申請後には審査が行われ、
土地の状態や管理状況によっては却下されることもあります。

利用するための主な条件

相続土地国庫帰属制度には、いくつもの要件があります。
代表的なポイントを挙げると、次のような条件が設けられています。

• 建物が存在しない土地であること

• 土壌汚染がないこと

• 境界が明確で、争いがないこと

• 崖地など管理に著しい支障がないこと

• 通常の管理・処分に過大な費用や労力を要しないこと

特に注意したいのが「建物の存在」です。

古家が残っている土地は、原則として対象外となります。

つまり、
「相続した古い家付き土地をそのまま国に返したい」
というケースでは、この制度は使えない可能性が高いのです。

実は“お金がかかる”制度であるという事実

相続土地国庫帰属制度について、最も誤解されやすいのがこの点です。

この制度は、
無料で土地を引き取ってもらえる制度ではありません。

原則として、
1筆あたり20万円程度の負担金を国に支払う必要があります。

（※土地の状況によって金額が増える場合もあります）

つまり、

• 申請の手間をかけ

• 審査を受け

• 条件を満たしたうえで

• お金を支払って

• ようやく土地を手放せる

という仕組みです。

この点を知らずに制度を調べ始め、
「結局お金を払うのか」と戸惑う方は少なくありません。

「誰でも使える制度」ではない

もう一つ重要なのが、
この制度はすべての相続人・すべての土地に使える制度ではないという点です。

• 相続登記が完了していない

• 共有名義になっている

• 境界トラブルを抱えている

こうしたケースでは、
制度の入口に立つことすら難しい場合があります。

また、審査に時間がかかるため、
「すぐに問題を解決したい」という人にとっては、
現実的ではないと感じる場面もあります。

制度は“救済策”だが、最初の選択肢ではない

相続土地国庫帰属制度は、
確かに「どうにもならない土地」を抱えた人にとっての救済策です。

しかしその性質上、
最初に選ぶ制度ではなく、最後の選択肢として考えるべきものだと言えるでしょう。

なぜなら、
同じ「土地を手放す」という結果でも、

• 売却できれば資産になる

• 国庫帰属では費用を払ってゼロになる

という大きな違いがあるからです。

次章では、
なぜ多くの人が「売れない」と思い込んでしまうのか、
そして実際には売却の可能性が残っているケースが多い理由について、
より具体的に解説していきます。

第2章｜相続土地国庫帰属制度を検討する人が「売れない」と思い込んでしまう理由

相続土地国庫帰属制度を調べ始める方の多くは、
すでに心のどこかで「この土地は売れないだろう」と感じています。

実際の相談現場でも、
制度を検討している方からは次のような言葉をよく聞きます。

• 「こんな土地、誰も欲しがらないと思って…」

• 「古いし、立地も良くないから無理ですよね？」

• 「不動産屋に相談するほどのものでもなくて」

しかし、こうした判断の多くは
**事実ではなく“思い込み”**によるものです。

なぜ相続人は、売却の可能性を十分に検討しないまま
「国に返すしかない」と考えてしまうのでしょうか。

理由① 相続しただけで土地の情報が分からない

相続によって取得した土地は、
自分で購入した不動産と違い、
詳しい情報を把握していないことがほとんどです。

• いつ建てられたのか

• 境界はどうなっているのか

• 再建築できるのか

• 市街化区域なのか調整区域なのか

こうした基本情報が分からないまま、
「なんとなく難しそう」「調べるのが大変そう」
と感じてしまい、売却を選択肢から外してしまうのです。

結果として、
調べる前に“売れない土地”だと決めつけてしまう
というケースが非常に多く見られます。

理由② 「一般的な売却」しかイメージしていない

多くの方が考える売却とは、

• ポータルサイトに掲載して

• 一般の個人に買ってもらう

という、いわゆる“王道の売却方法”です。

しかし、不動産の出口はそれだけではありません。

• 不動産業者による買取

• 隣地所有者への売却

• 建物付きのままの売却

• 条件付きでの売却

など、
一般市場に出さなくても成立する売却方法は数多く存在します。

それにもかかわらず、
「普通に売れなさそう＝売却不可」と判断してしまうことで、
本来残っている可能性を自ら閉ざしてしまっているのです。

理由③ 「古い」「狭い」「不便」というイメージの影響

相続土地の相談でよく挙がるのが、

• 築年数が古い

• 面積が小さい

• 駅から遠い

といった理由です。

確かに、新築や好立地と比べれば条件は良くないかもしれません。

しかし、それと「売れない」はイコールではありません。

実際には、

• 古家付きでも問題ないと考える買主

• 価格重視で立地を妥協する層

• 投資目的で購入する業者

など、
条件が合えば検討する買い手は存在します。

特に近年は、
「完璧な物件」よりも
「価格と用途が合う物件」を求める人が増えており、
相続土地が選ばれるケースも珍しくありません。

理由④ 「売却＝面倒」「時間がかかる」という先入観

相続後は、
名義変更、相続税、親族間の調整など、
やるべきことが一気に押し寄せます。

その中でさらに「売却」と聞くと、

• 手続きが多そう

• 時間がかかりそう

• 何度もやり取りが必要そう

と感じてしまい、
心理的な負担から避けてしまう方も多いのが実情です。

一方で、
相続土地国庫帰属制度は
「国に返す」という言葉のイメージから、
簡単・確実そうに感じられてしまいます。

しかし実際には、
制度の申請・審査も決して簡単ではなく、
時間も手間もかかります。

「面倒そうだから売却を避けた結果、
もっと大変な選択をしてしまう」
という逆転現象が起きているのです。

「売れない」と判断する前に、確認すべきこと

ここまで見てきたように、
相続土地国庫帰属制度を検討する人の多くは、

• 情報不足

• 売却方法の誤解

• イメージ先行の判断

によって、
本来残っている選択肢を見逃しています。

重要なのは、
「売れるかどうか」を感覚で判断しないことです。

土地の価値は、
立地や築年数だけで決まるものではありません。

次章では、
「売れないと思われがちな土地でも、実際に売却できるケース」
について、より具体的に解説していきます。

第3章｜相続土地国庫帰属制度を選ぶ前に確認すべき「売却できたケース」

「この土地は売れない」
そう思い込んで相続土地国庫帰属制度を調べ始めたものの、
実際に売却できた――というケースは決して珍しくありません。

ここでは、不動産実務の現場で実際によくある
“売れないと思われがちだが、売却できた土地”の代表例を紹介します。

ケース① 古家付きのままでも売却できた土地

相続した土地に、
古くなった建物が残っているケースは非常に多く見られます。

この場合、
「建物がある＝国庫帰属制度は使えない」
という点ばかりが注目されがちですが、
売却という視点では必ずしも不利とは限りません。

• 解体前提で購入する業者

• リフォームして使いたい個人

• とりあえず建物があった方が安心という買主

こうしたニーズは一定数存在します。

実際には、
解体せずにそのまま売却した方が早く・負担も少ない
というケースも多く、
「建物があるからダメ」と決めつける必要はありません。

ケース② 一般市場では動かなくても「業者買取」で成立した土地

ポータルサイトに出しても反応がない土地でも、
不動産業者による買取であれば話が進むケースがあります。

• 形がいびつ

• 面積が小さい

• 再建築に制限がある

こうした土地は、
一般の個人には敬遠されがちですが、
業者であれば用途を見出せる場合があります。

価格は市場売却より下がることが多いものの、

• 短期間で現金化できる

• 手続きがシンプル

• 負担金を払う必要がない

という点で、
国庫帰属制度と比べると現実的な選択肢になることも少なくありません。

ケース③ 隣地所有者への売却で解決した土地

相続土地の中には、
第三者には魅力が伝わりにくい一方で、
隣地所有者にとっては価値が高い土地もあります。

• 敷地を広げたい

• 駐車場として使いたい

• 建て替え計画の一部にしたい

こうしたニーズは、
外からは見えにくいものです。

「売れない土地」と思われていたものが、
隣地への売却でスムーズに解決した
という例も実務ではよくあります。

ケース④ 市街化調整区域・条件付き土地でも売却できた例

市街化調整区域や、
建築に条件が付く土地についても、
即「売れない」と判断されがちです。

しかし実際には、

• 既存宅地として建替え可能

• 農地転用が見込める

• 用途限定で利用価値がある

など、
条件を整理することで売却につながるケースがあります。

制度や法規制を正しく把握せずに
「難しそうだから無理」と諦めてしまうのは、
非常にもったいない判断と言えるでしょう。

国庫帰属制度と売却の「決定的な違い」

ここで、
相続土地国庫帰属制度と売却を
改めて整理してみましょう。

相続土地国庫帰属制度

• 条件あり

• 審査あり

• 費用負担あり

• 手元にお金は残らない

• 
  

売却

• 条件次第で成立

• 手元に資金が残る

• 固定資産税・管理の悩みが解消

• 次の生活設計に活かせる

同じ「土地を手放す」という結果でも、
プロセスと結果は大きく異なります。

「売れるかどうか」は専門家の視点で判断すべき

相続した土地の価値や出口は、
書類や写真だけでは判断できないことが多くあります。

• どの売却方法が現実的か

• 時間をかけるべきか、早期処分がよいか

• 国庫帰属制度を検討すべき段階か

これらは、
個々の事情を踏まえて判断すべきものです。

次章では、
それでも相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケース、
そして売却と制度の正しい使い分けについて、
より踏み込んで解説していきます。

第4章｜相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケースと、売却との正しい使い分け

ここまで見てきたように、
相続土地国庫帰属制度は「すべての相続土地に向いている制度」ではありません。

一方で、
売却という選択肢が常に正解とも限らないのも事実です。

この章では、
相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケースと
売却を優先すべきケースを整理し、
後悔しないための正しい使い分けについて解説します。

相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケース

まず、制度の利用を前向きに検討すべき代表的なケースです。

① 利用価値が極めて低い土地

• 山林・原野で需要がほとんどない

• 市街地から大きく離れている

• 周辺に買い手が見込めない

こうした土地は、
売却活動を行っても長期間動かないことが多く、
管理責任だけが残ってしまう可能性があります。

このような場合、
最終的な出口として国庫帰属制度を選ぶ意義はあります。

② 管理負担・リスクが大きすぎる土地

• 崖地や傾斜地

• 雑草や倒木など管理リスクが高い

• 事故・近隣トラブルの可能性がある

管理責任が重く、
将来的なトラブルリスクが大きい土地については、
早期に手放す判断が必要になることもあります。

売却が現実的でない場合には、
国庫帰属制度が一つの選択肢となります。

③ 売却活動を行っても全く反応がなかった土地

実際に、

• 一定期間売却を試みた

• 業者にも相談した

• それでも買い手が見つからなかった

という経緯がある場合、
制度の利用を検討する段階に来ていると言えるでしょう。

重要なのは、
**「売却を試したうえで制度を選ぶ」**という順番です。

売却を優先すべきケース

一方で、
次のような条件に当てはまる場合は、
国庫帰属制度よりも売却を先に検討すべきです。

① 建物が残っている土地

建物がある土地は、
国庫帰属制度の対象外となる可能性が高い一方で、
売却市場では十分に選択肢があります。

• 古家付き土地としての売却

• 解体前提での業者買取

制度の対象外だからといって、
「行き場がない土地」ではありません。

② 市街地・住宅地にある土地

市街地や住宅地にある土地は、
立地条件だけで一定の価値を持つ場合が多くあります。

たとえ条件が良くなくても、

• 価格調整

• 売却方法の工夫

によって、
出口が見つかる可能性は十分にあります。

③ 少しでも「売れる可能性」が残っている土地

「高く売れないかもしれない」
「すぐには売れないかもしれない」

それでも、
売れる可能性がゼロでない限り、売却を先に検討すべきです。

なぜなら、
国庫帰属制度は一度利用すると取り消せず、
手元に何も残らない選択だからです。

正しい順番は「売却 → 制度」

ここで強調したいのは、
売却と相続土地国庫帰属制度は
対立するものではないという点です。

正しい順番は、

1. 売却できるかを専門家に確認

2. 売却活動・買取の検討

3. それでも難しい場合に制度を検討

この流れです。

制度を否定するのではなく、

最終手段として正しく使うことが大切なのです。

判断を誤らないために必要な視点

相続土地の問題は、
一見すると「早く終わらせたい」気持ちが先行しがちです。

しかし、
少し立ち止まって考えることで、

• お金を払わずに済む

• むしろ資金を得られる

• 将来の負担を軽くできる

可能性があります。

次章では、
こうした判断をサポートする立場として、
なぜ「不動産のみらい」が相続土地の相談で選ばれているのか、
その理由を具体的にお伝えします。

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第5章｜なぜ相続土地の相談で「不動産のみらい」が選ばれているのか

相続土地国庫帰属制度を検討する段階にある方の多くは、
「できるだけ早く、この土地問題を終わらせたい」
という切実な思いを抱えています。

その中で、
売却という選択肢を含めて相談する相手として
**「不動産のみらい」**が選ばれているのには、理由があります。

それは単に
「売却を勧める不動産会社」
ではないからです。

制度ありきではなく「状況ありき」で考える姿勢

相続土地の相談では、
最初から答えを決めつけてしまうと判断を誤ります。

• 国庫帰属制度が正解なのか

• 売却した方が良いのか

• そもそも何から手を付けるべきか

重要なのは、
制度や方法ではなく、土地と相続人の状況を正確に整理することです。

不動産のみらいでは、

• 土地の立地・法規制

• 建物の有無・状態

• 相続人の希望や期限

• 金銭的な負担の可否

こうした点を一つずつ確認し、
「その人にとって一番後悔が少ない選択」を一緒に考えます。

「売れない」と言われた土地でも出口を探す

他社で
「これは売れませんね」
と言われた土地についても、
別の角度から可能性を探るのが、不動産のみらいのスタンスです。

• 一般売却が難しいなら業者買取

• 建物を残したままの売却

• 隣地や地域特性を踏まえた提案

こうした複数の選択肢を検討したうえで、
それでも難しい場合に初めて
「国庫帰属制度も含めて考えましょう」
という話になります。

売却ありきでも、制度ありきでもなく、
順番を大切にした提案を行っています。

「お金を払って手放す前」に相談できる安心感

相続土地国庫帰属制度を利用する場合、
最終的には負担金を支払うことになります。

だからこそ、

• 本当に制度を使うしかないのか

• 売却で解決できる余地はないのか

• 費用と手間を比較して納得できるか

これらを整理せずに進めてしまうと、
後から後悔が残ることもあります。

不動産のみらいでは、
「お金を払う選択をする前に、確認すべきこと」
を明確にし、
判断材料をすべて揃えたうえで決断していただくことを重視しています。

相続特有の事情にも配慮したサポート

相続が関係する不動産は、

• 感情の問題

• 親族間の関係

• 時間的な制約

など、
単なる不動産取引では済まないケースが多くあります。

そのため、

• 無理に急がせない

• 決断を押し付けない

• 選択肢を分かりやすく整理する

こうした姿勢が重要だと考えています。

「売らなければならない」
「制度を使うしかない」

そう思い詰めてしまう前に、
一度立ち止まって整理する場として
相談される方が増えています。

「相談してよかった」で終われる相続土地整理を

相続土地の問題は、
誰にとっても慣れないものです。

だからこそ、

• 正しい情報を知る

• 選択肢を比較する

• 自分に合った方法を選ぶ

このプロセスが欠かせません。

不動産のみらいは、
その判断の過程に寄り添い、
「結果だけでなく、決断そのものに納得できる形」
を大切にしています。

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まとめ｜相続土地国庫帰属制度を使う前に、必ず確認してほしいこと

相続土地国庫帰属制度は、
相続によって不要な土地を抱えてしまった方にとって、
確かに一つの救済策です。

しかし本記事でお伝えしてきた通り、
この制度は「簡単に」「無料で」土地を手放せる仕組みではありません。

• 利用できる土地には条件がある

• 審査や手続きに時間と手間がかかる

• そして、お金を支払って土地を手放す制度である

という現実を理解したうえで選ばなければ、
「他に方法があったのではないか」という後悔につながることもあります。

お金を払ってゼロにするか、資産として整理するか

相続土地を手放すという点では、
国庫帰属制度も売却も同じゴールに見えるかもしれません。

しかし結果は大きく異なります。

• 国庫帰属制度
  　→ 費用を支払い、手元には何も残らない

• 
  

• 売却
  　→ 条件次第で資金が残り、相続整理に活かせる

• 
  

この違いは、
相続後の生活や気持ちの整理にも大きく影響します。

だからこそ、
「制度を使うかどうか」を考える前に、
「売却できる可能性が本当にゼロかどうか」
を一度は確認してほしいのです。

「売れない」と決めつける前に、できることがある

相続した土地について、

• 古い

• 立地が悪い

• 条件が厳しそう

そう感じるのは自然なことです。

しかし実務の現場では、
「売れないと思っていた土地が売却できた」
というケースは数多くあります。

一般売却だけでなく、
業者買取、古家付き売却、隣地売却など、
出口は一つではありません。

その可能性を確認せずに、
いきなり国庫帰属制度を選んでしまうのは、
非常にもったいない判断と言えるでしょう。

正しい順番が、後悔しない相続につながる

相続土地の整理で大切なのは、
制度を否定することでも、
売却を無理に進めることでもありません。

大切なのは順番です。

1. 土地の状況を正しく把握する

2. 売却できる可能性を検討する

3. それでも難しい場合に、国庫帰属制度を検討する

4. 
   

この順番を守るだけで、
後悔のリスクは大きく下げることができます。

一人で抱え込まず、早めに相談を

相続土地の問題は、
時間が経つほど判断が難しくなりがちです。

「もう国に返すしかないかもしれない」
そう思い始めた今こそ、
一度立ち止まって、選択肢を整理するタイミングです。

お金を払って手放す決断をする前に、
その土地に本当に他の道がないのか――
専門家の視点で確認してからでも遅くありません。

相続土地国庫帰属制度は、
最後の手段として正しく使う制度です。

その前にできることがあるかどうか、
冷静に見極めることが、
後悔しない相続につながります。

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