2023-05-02
不動産売却の際は、費用だけではなく税金も発生します。
なかには高額になるかもしれない税金もあるので、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却時に発生する税金の種類と、譲渡所得税の計算方法や節税方法についてご説明します。
葛飾区や足立区、江戸川区、墨田区、江東区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
不動産売却時に発生する税金には、手続きの際にかかる税金と、不動産売却によって生じた利益にかかる税金があります。
手続きの際にかかる税金は「印紙税」と「登録免許税」、不動産売却によって生じた利益にかかる税金は「譲渡所得税」です。
これら3種類の税金の特徴を、それぞれご説明します。
印紙税は、印紙税法で「課税文書」に定められている文書を作成する際に発生する税金です。
不動産売却の際は、売買契約書が課税文書に該当するため、大半の場合において発生するでしょう。
税額は売買契約書に記載された売買価格に応じて段階的に定められており、数千円~数万円になることが一般的です。
2024年3月31日までは軽減税率が適用され、税額が通常の半分ほどになるので、それまでに不動産売却をした場合は印紙税の負担が軽減します。
登録免許税は、不動産の登記をする際にかかる税金です。
不動産売却の際に必要になる可能性がある登記には、抵当権抹消登記と相続登記の2種類があります。
抵当権抹消登記は、住宅ローンを利用して購入した不動産に設定される抵当権を抹消するための登記で、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
抵当権が設定されたままでは不動産売却ができないので、売却前に抵当権抹消登記をおこないましょう。
相続登記は、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更するための登記で、登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4%」で算出されます。
不動産売却ができるのは名義人だけなので、こちらも売却前に登記をおこないましょう。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されることが決定したので、早めに手続きをしておいたほうが安心です。
譲渡所得税は、不動産売却によって生じた利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
譲渡所得には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類の税金が課税され、これらは総称して譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があるので、3種類のなかではとくに注意が必要な税金です。
ただ、譲渡所得税にはさまざまな節税方法があるので、対策を講じると負担軽減につながるでしょう。
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譲渡所得税は、不動産売却をした際に必ず発生する税金ではありません。
不動産売却によって譲渡所得が生じた場合に、譲渡所得税が課税されます。
そのため、不動産売却をしたときは譲渡所得の有無を確認しておくと、税金の支払いに備えることができるでしょう。
譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
譲渡価額には不動産の売却価格、取得費には不動産購入時にかかった費用、譲渡費用には不動産売却時にかかった費用を当てはめて計算します。
取得費に該当するのは、不動産の購入代金や建物の建築にかかった費用、購入時の仲介手数料や税金などです。
譲渡費用には、不動産売却時にかかった仲介手数料や税金、不動産を売るためにおこなった測量や解体の費用などが該当します。
計算結果が999円以下の場合は、端数処理によって課税譲渡所得は0円になるため、譲渡所得税は発生しません。
計算結果が1,000円以上になる場合は、以下の計算式で譲渡所得税を算出しましょう。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率は、売却する不動産の所有期間によって変わります。
所有期間は、不動産を取得した日から、不動産売却をした年の1月1日までの期間を数えます。
相続した不動産の場合は、相続した日ではなく、亡くなった方が不動産を取得した日から数えましょう。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315%です。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%です。
このように、所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が大きく変わるので、覚えておくと節税につながるでしょう。
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先述のとおり、譲渡所得税は高額になる可能性があるため、節税対策は重要です。
譲渡所得税にはさまざまな節税方法があるので、譲渡所得が生じる場合はしっかりと対策を講じて、できるだけ税金の負担を軽減しましょう。
とくに覚えておきたい節税方法は、以下の3つです。
これらの節税方法について、それぞれご説明します。
先述のとおり、譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかによって大きく異なります。
そのため、不動産売却をするタイミングに気を付けるだけでも、節税につながります。
不動産売却を急ぐ必要がない場合は、所有期間が5年を超えてから売却するようにしましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて算出されます。
ですから、譲渡所得を減らすことができれば、節税につながります。
譲渡所得を減らすためのポイントは、取得費と譲渡費用をもれなく計上することです。
「不動産の購入や売却に直接かかった費用」は認められるので、かかった費用や税金は細かく確認しましょう。
なお、相続した不動産などは購入額が確認できず、取得費がわからないことがあるかもしれません。
その際は、売却代金の5%を「概算取得費」として使うことが可能です。
ただし、この方法は実際の取得費よりも金額が低くなるケースが多いため、譲渡所得が高くなってしまいます。
不動産会社に保管されている売買契約書の写しや、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などでも購入額を証明できる可能性があるので、できるだけ探してみましょう。
譲渡所得税には複数の特例があり、利用すると節税につながります。
とくに、以下の2つの特例は覚えておくと良いでしょう。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できるので、大幅な節税につながります。
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超えているマイホームを売却した際に使える特例で、譲渡所得の6,000万円までの部分に対する税率が14.21%になります。
特例にはそれぞれ要件があるので、適用できるかどうか確認しておきましょう。
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不動産売却の際は、税金が発生する可能性があります。
なかでも譲渡所得税は高額になることがあるので、譲渡所得が生じる場合は節税方法を実践して、税金の負担を軽減しましょう。
私たち「不動産のみらい」は葛飾区や足立区、江戸川区、墨田区、江東区などのエリアにある不動産の売却をサポートしております。
売却に関するさまざまなご相談に応じておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。