不動産売却で必要な費用の種類や相場を解説！控除も使える？

不動産売却の際には、さまざまな種類の費用や税金がかかります。
かかる費用の相場および税金支払いのタイミングを把握しておくことで、慌てずに準備ができるでしょう。
この記事では、不動産売却でかかる費用の相場や税金の種類、節約につながる控除などをご説明します。
葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる費用や税金の種類

不動産売却をするうえでかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料をイメージされる方が多いかもしれません。
しかし実際は、それ以外にいくつもの費用や税金がかかります。
ここでは、不動産売却でかかる費用や税金の種類について解説します。

仲介手数料

不動産売却をおこなうには、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのが一般的です。
依頼された不動産会社が売却活動をおこない、買主を見つけて売買契約を結ぶことができたら、仲介手数料が発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約締結時と決済時に半金ずつ支払うことが多いです。
売買契約締結時に支払う仲介手数料の半金は、まだ売却代金が手元に入らないときに支払うため、事前に準備しておく必要があります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成するときにかかる税金で、契約書に印紙を貼り付け、消印することで納税します。
電子契約で紙の契約書がない場合は非課税ですが、紙の契約書の安心感を求める方は少なくないでしょう。
印紙税額は1,000円から6万円で、売却金額が高いほど印紙税額も高くなる仕組みです。

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用している場合、不動産には抵当権が設定されています。
不動産売却の前には抵当権抹消の手続きをおこなう必要がありますが、それには費用がかかります。
抵当権抹消登記自体は、ひとつの不動産につき1,000円の登録免許税が課されるだけなので、それほど高額ではありません。
しかし、売却の際に抵当権抹消登記を確実におこなうためには、司法書士に依頼する必要があります。
司法書士に支払う報酬の目安は5,000円から2万円ほどです。
また、抵当権抹消登記の前には住宅ローンを完済しなければいけませんが、繰り上げ返済の手数料として1万円から3万円かかることもあります。

譲渡所得税

不動産の売却益に対して所得税や住民税、復興特別所得税がかかり、それら3種類の税金を総称したものを譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は売却価格そのものにかかるわけではなく、不動産の取得や売却にかかった費用を差し引いた利益に対して課されます。
不動産売却の翌年に確定申告をおこない納税するため、売却代金から支払うことも可能です。
かかる費用は売却金額などによって異なるため、事前にシミュレーションしておきましょう。

不動産売却にかかる費用の相場と計算方法

不動産売却にかかる費用のなかでも、計算方法が複雑なのが仲介手数料です。
ここでは、仲介手数料について解説します。

仲介手数料は上限が定められている

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって上限が定められています。
仲介手数料の上限は、売却価格をもとに以下の速算式を使って計算されます。

• 売却価格200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格200万円超400万円以下：売却価格×4%＋2万円＋消費税
• 売却価格400万円超：売却価格×3%＋6万円＋消費税

消費税が10%の場合、たとえば500万円の不動産を売却した場合は23万1,000円、3,000万円の不動産を売却した場合は105万6,000円が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の相場

仲介手数料として上限の金額を請求する不動産会社が一般的なため、相場はないといえるでしょう。
上限の金額を前提として、不動産売却のために必要な人件費や広告費などを計算に入れている会社が多いのです。
もし売主からの依頼によって特別な広告や遠方への出張がおこなわれた場合は、追加費用が発生することがあります。
その場合は、事前に売主の了承を得たうえでおこなわれるため、知らないうちに請求されることはありません。

400万円未満の空き家等の売却における仲介手数料の例外

定められた速算式のとおりに仲介手数料を計算すると、安い不動産の売却における仲介手数料は極端に安くなってしまいます。
しかし、たとえ安い不動産の取り引きでも人件費や現地調査などの費用は多くかかります。
安い価格の不動産の売却は不動産会社にとっては赤字になりかねず、空き家の取り引きが進まない一因になっていました。
このような背景から、放置された空き家の増加が社会問題となっているのを受け、「400万円未満の空き家などを売却する場合は18万円＋消費税を上限とする仲介手数料を受け取っても良い」という特例が法律で定められました。
あらかじめ売主に説明し了承を得ておけば、現地調査などかかった費用を本来の仲介手数料に上乗せできるようになったのです。
この特例により、400万円未満の空き家や土地を売却する場合は最大19万8,000円の仲介手数料がかかることがあります。

不動産売却の費用や税金は控除などで節約できる

不動産売却にはさまざまな費用がかかります。
節約が難しい費用もありますが、控除や節約方法を利用すれば費用の削減ができる可能性があります。
ここでは、不動産売却にかかる費用の節約方法について解説します。

ハウスクリーニングの費用や交通費を抑える

大きくかかる費用のほかにも、売却前におこなうハウスクリーニングや現地までの交通費などで細かくかかる費用もあります。
このような費用が積み重なることで大きな金額に膨れ上がることも珍しくありません。
自分でできる箇所を念入りに掃除することで、ハウスクリーニングが不要になり、節約できる可能性があります。
また、不動産が遠方にある場合などは交通費がかかります。
現地を訪れる回数を減らせないか不動産会社と相談すれば、売主の負担を抑えられるでしょう。

3,000万円特別控除を利用する

自宅を売却する場合は、譲渡所得税の節税に使える控除が利用できる可能性があります。
自宅に住まなくなってからおよそ3年以内に売却するなどの要件を満たしていれば、譲渡所得税のもとになる譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
これが適用できれば売却益が3,000万円以下の場合は譲渡所得税の負担がなくなるかもしれません。
自宅の売却であれば利用しやすく、節税効果の大きな制度です。

相続でも使える控除を利用する

自分が住んでいなくても、相続した不動産の売却で利用できる3,000万円の控除もあります。
相続後およそ3年以内に売却することのほかに、建築年数などいくつかの条件を満たしている必要があります。
相続した不動産を売却する場合は、利用できるかどうかを事前に確認してきましょう。

まとめ

不動産売却でかかる費用の相場や税金の種類、控除などを利用した節約方法をご説明しました。
不動産売却でかかる費用が負担になる場合もありますが、事前に認識することで節約も可能です。
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