空き家を売りたい場合の売却方法とは?売却にかかる費用をご紹介

2023-02-28

空き家を売りたい場合の売却方法とは?売却にかかる費用をご紹介

この記事のハイライト
●空き家を現状のまま売りたい場合のメリットは、解体費用がかからず固定資産税の優遇措置が受けられること
●空き家を更地にして売りたい場合のメリットは、売却がしやすくなり空き家を管理する手間や費用がなくなること
●空き家を売却した際には、仲介手数料や印紙税のほかに譲渡所得税や相続登記費用がかかる場合がある

空き家の売却を検討されている方の中には、「解体したらいくらぐらいかかるのか」「現状のまま売却できないか」と悩む方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を現状のまま売却するか、解体するかでメリットやかかる費用も異なります。
そこで今回は、空き家の売却方法によって異なるメリット・デメリットについて解説します。
売却にかかる費用もご紹介しますので、葛飾区・足立区・江戸川区・墨田区・江東区周辺で空き家の売却をご検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

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空き家を現状のまま売りたい場合のメリット・デメリット

空き家を現状のまま売りたい場合のメリット・デメリット

空き家を売却する方法として、「現状」のまま売却する方法と、「更地」にして売却する方法があります。
ここでは、現状のまま売却する方法について、メリット・デメリットも合わせて解説します。

中古住宅と古家付き土地のどちらで売却するか

空き家を現状のまま売りたいときに考えなければならないのが、中古住宅として売却するか古家付き土地として売却するかです。
どちらの方法で売却するかの明確な基準はありませんが、そのままでは住めないような家の場合は、古家付き土地として売り出す傾向があります。
また、木造住宅の法定耐用年数は22年と定めれられおり、22年を超えると税法上は資産価値がゼロとみなされます。
そのため、耐用年数を目安に古家付き土地として売り出すこともありますが、家によっても状態はそれぞれ異なるため、不動産会社と相談しながら決めるのが良いでしょう。

現状のまま売りたい場合のメリット

現状のまま売りたい場合のメリットは、解体費用がかからず売却時の費用負担が少なく済むことです。
解体をするためには、何社も見積もりを取り、近隣に挨拶周りをするなど手間や時間もかかります。
現状のまま売却することで費用や手間がかからず、すぐに売却活動をはじめられるでしょう。
また、土地の上に住宅がある場合は、固定資産税が6分の1に軽減される優遇措置を受けられます。
現状のまま売り出せば、固定資産税を気にせずゆっくりと売却活動に取り組むことも可能です。

現状のまま売りたい場合のデメリット

現状のまま売りたい場合のデメリットは、相場よりも低い価格で売却する可能性があることです。
古家付き土地の場合は、解体や修繕の費用を買主が負担するため、その分安く売り出すことになります。
購入希望者が現れても、売り出し価格よりも低い価格を希望した場合は、相場よりも安くなる可能性があるのです。
また、建物が古く見た目の印象が悪い場合は、なかなか売却できずに売れ残る可能性もあります。
売れない期間が長ければ、空き家を管理する手間や費用もかかり負担も増すことになります。

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空き家を更地として売りたい場合のメリット・デメリット

空き家を更地として売りたい場合のメリット・デメリット

次に、空き家を解体し更地として売りたい場合のメリット・デメリットをご紹介します。

空き家を解体し更地で売りたい場合のメリット

空き家を解体して更地にすることで、購入者がすぐに家を建てられることから、古家付き土地よりも売却しやすくなります。
更地として売り出すことで、駐車場や賃貸物件用の土地を探している方にも需要が広がり、居住用以外の用地を探す方にも購入層を広げられるでしょう。
また、人が住んでいない空き家は、換気や通水をおこなわなければ老朽化が進むため、定期的に管理に訪れなければなりません。
雑草が繁殖し荒れた空き家は、景観や衛生面でも近隣に迷惑を及ぼすうえに、放火や不法投棄などの犯罪に巻き込まれる可能性があります。
空き家を解体することで、管理の手間やトラブルを防ぐことができ、費用面や将来の不安から解放されることもメリットです。

空き家を解体し更地で売りたい場合のデメリット

空き家を解体して更地にするデメリットは、解体費用がかかり売却時の費用負担が増えることです。
解体費用は売却代金が入る前に工面しなければならないため、場合によってはローン組むこともあるでしょう。
また、1月1日の時点で更地となっている場合は、住宅が建っている場合に固定資産税が6分の1になる軽減措置が受けられず、固定資産税の負担が増加します。
解体や売却のタイミングによっては、固定資産税が高くなることに注意が必要です。

解体しない方が良いケース

家の状態が良く、まだ十分住める状態なら、解体せず現状のまま売却することを検討しましょう。
建物が古くても、伝統的な味のある古民家ならリノベーションをして住みたいという方からの需要があります。
また、接道義務を果たしていないために、再建築ができない再建築不可物件の場合は、解体しないよう注意が必要です。
セットバック(後退)などをすることで、再建築が可能になるケースもありますが、接道義務が満たされない場合は建物が建てられず、売却が難しくなります。

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空き家を売りたい場合に押さえておきたい売却費用

空き家を売りたい場合に押さえておきたい売却費用

不動産の売却では、売却時に仲介手数料や印紙税、登録免許税などいくつかの費用がかかります。
空き家の売却では、人によって次のような費用や税金がかかる場合があるので確認しておきましょう。

相続登記費用

相続によって空き家を所有する場合は、被相続人から相続人に名義を変更する相続登記をおこなわなければ、空き家を売却することができません。
相続登記をしないまま放置していると、相続人が亡くなった際に新たな相続人が増えることになり、権利関係が複雑になってしまます。
相続登記にかかる費用の内訳は次のとおりです。

  • 登録免許税:固定資産税評価額の0.4%
  • 書類取得費:5,000円〜2万円
  • 司法書士への依頼料:5万円〜8万円

相続登記の手続きは、自分でおこなうことも可能ですが、取得する書類も多く複雑なため、司法書士に依頼することが一般的です。

譲渡所得税

空き家を売却した売却価格から、不動産を取得した際の取得費、売却でかかった譲渡費用を差し引いても利益が出る場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率は所有期間によって次のように異なります。

  • 所有期間が5年以下(短期譲渡所得税):39.63%
  • 所有期間が5年超(長期譲渡所得税):20.315%

売却価格よりも取得費や譲渡費用が上回りより、売却益が生じない場合は、譲渡所得税の課税対象にはなりません。
売却益が生じた場合も、適用要件を満たすことで、売却益が3,000万円まで控除される「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。
空き家の特別控除を利用するためには、売却した翌年の確定申告が必要です。

解体費用

空き家を解体して更地として売りたい場合は、売却前に解体費用がかかります。
一般的な木造住宅の解体費用は、1坪あたり3万円〜4万円程度が相場となり、木造30坪で100万円程度になります。
ただし、この費用は建物本体の解体費用のため、庭木や塀、廃材処分費などは別途費用がかかることに注意が必要です。
少しでも解体費用を減らすためには、家電や家財などは自分で処分し、利用できる補助金や助成金がないか確認しておきましょう。

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まとめ

現状のまま売却する場合は、解体費用がかからず固定資産税の軽減措置を受けられるメリット、更地にする場合は売却しやすく空き家の管理をせずに済むメリットがあります。
空き家を売却する際は、相続登記や譲渡所得税などの費用がかかる場合があることに注意しましょう。
不動産のみらいでは、葛飾区・足立区・江戸川区・墨田区・江東区を中心に不動産取引のサポートをしております。
空き家の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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