相続時の不動産売却の手続き方法とは？注意点や流れを解説！

相続した不動産を売却するときには、さまざまな手続きが必要です。
相続税の申告・納税など、期限が定められているものもあるため、計画的に進めていくことが欠かせません。
そこで今回は、相続をともなう不動産売却について解説します。
葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区などで不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

相続をともなう不動産売却の手続きの流れ

不動産を相続したら、名義を変更する相続登記の手続きが必要です。
さらに、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に、相続税の申告・納税もしなければなりません。
相続発生時に必要な手続きの流れは、次のとおりです。

遺言書の確認

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認してください。
自宅以外の保管場所としては、貸金庫などが考えられます。
また公正証書遺言が作成されている場合には、公証役場の公正証書遺言検索システムで検索できます。
なお、遺言書が見つかっても勝手に開封してはいけません。
不正防止のため、家庭裁判所の検認により開封する必要があります。

法定相続人の確定

被相続人の出生から死亡までの、戸籍謄本と除籍謄本を取得して法定相続人を確定します。
法定相続人の相続順位は、次のとおりです。

• 常に相続人：配偶者
• 第1順位：子ども（もしくは代襲相続人である孫、ひ孫）
• 第2順位：直系尊属（父母や祖父母）
• 第3順位：兄弟姉妹（もしくは代襲相続人である甥姪）

相続財産の確定

預貯金や不動産など、相続対象となる財産を確定します。
なかにはカードローンなど、マイナスの財産も含まれていることもあるでしょう。
マイナスの財産のほうが多いなどの理由で相続放棄を希望する場合は、家庭裁判所に申述する必要があります。
その際、申述の前に財産の換金などをしていないことが条件となります。
そのため不動産売却すると、相続放棄もできなくなる点に注意してください。

必要書類の作成

不動産が関わる相続の手続きに必要な書類は、以下のとおりです。

• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票の写し
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、住民票（本籍記載のもの）
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続人する方の住民票
• 固定資産評価証明書

なかには取得に時間がかかる書類もあるため、なるべく早い段階で手配を進めておきましょう。

遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合や、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割する場合には、遺産分割協議書の作成が必要です。
遺産分割協議書の作成自体は、義務ではありません。
ただし、このあとおこなう相続登記の手続きに必要です。
また、協議の内容を書面に残しておかないと相続人の間で認識の違いが生じるなどのリスクもあるため、基本的には作成しておくと良いでしょう。

相続登記

不動産の相続人が決まったら、相続登記により名義変更をおこないます。
不動産売却できるのは登記上の所有者です。
そのため、不動産売却を予定している場合には、忘れずに登記手続きをおこないましょう。

媒介契約の種類

相続で取得した物件も、不動産売却の際は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
このときに締結する媒介契約には、次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるものの、販売状況の定期的な報告は義務付けられていない特徴があります。
一方で、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、定期的に販売状況の報告を受けられます。
相続で取得した物件の場合、築年数が経っているなどの理由で、売却活動に時間がかかることも珍しくありません。
そのため、不動産会社のサポートが手厚い専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

相続時の不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却では、おもに以下の税金や費用がかかります。

• 譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）
• そのほかの税金（印紙税、登録免許税、消費税）
• 仲介手数料

このうち、譲渡所得税は取引金額が大きくなるほど税金も高くなる傾向にあります。
そこでどのように計算するか、また、適用される税率とともに確認していきましょう。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却によって得られた譲渡所得には、所得税や住民税がかかります。
譲渡所得に課せられる税金なので、譲渡所得税とも呼ばれます。
譲渡所得は、以下の計算式および税率から算出可能です。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

このときの所有期間は、被相続人の所有期間も算入できます。
そのため、相続直後に売却したとしても、長期譲渡所得の対象になることがあります。

特例を利用できる

相続した不動産の売却では、特別控除などの特例を利用できる場合があります。
取得費加算の特例では、納めた相続税の一部を取得費に加算することが可能です。
ただし、相続開始の翌日から、3年10か月以内に不動産売却していることが条件です。
そして、相続空き家の3,000万円の特別控除では、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
これらの特例を活用すれば、譲渡所得税を大きく抑えられるでしょう。

相続時の不動産売却の注意点

相続した不動産の売却には、いくつかの注意点があります。
そこで、どのような注意点があるのかを確認していきましょう。

遺産分割協議を慎重に進める

相続人が複数いるときは、十分に話し合ったうえで不動産売却を進めましょう。
不動産売却の際は、不動産を相続する方全員の同意が必要です。
一人でも売却に難色を示せば、スムーズに不動産売却を進められません。
そこで、不動産売却するかどうかが未定の段階でも、価格査定だけは依頼するのがおすすめです。
どのくらいで売れるのかが分かれば、不動産売却に賛成してもらえる場合もあるためです。

契約不適合責任を問われることがある

不動産売却にあたり、売主は買主に対して契約不適合責任を負っています。
もし物件に何らかの欠陥や不具合があれば、その内容を正しく告知しなければなりません。
しかし相続で取得した不動産の場合、その状態をあまり把握していないこともあるでしょう。
万が一、告知していない欠陥や不具合が発覚すると、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
そこで買主への説明責任を果たすため、ホームインスペクションを実施するのもおすすめです。
欠陥の有無や劣化状況、修繕が必要な箇所などがわかります。
買主にとっても、第三者が検査した物件であれば安心して購入に進めるメリットがあります。

相続登記が義務化される

2024年4月1日から、相続登記は義務化されます。
これにより、相続により不動産の所有権を得たときは、3年以内に相続登記の手続きをしなければなりません。
正当な理由がなく登記手続きを怠ると、10万円以下の過料が課せられます。
また、相続登記しないうちに新たな相続が発生すると、権利関係が複雑になりトラブルの原因となるリスクもあります。
そのため、不動産売却の予定がなくても忘れずに相続登記の手続きをおこないましょう。

まとめ

相続にあたり不動産売却する際の、手続き方法や注意点を解説しました。
一定期間内に売却すれば、取得費加算の特例などを活用して税金を抑えられる場合があります。
そこで、相続が発生したら不動産会社に相談しながら売却を進めていくのがおすすめです。
私たち「株式会社みらい」では、葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区などで価格査定の依頼を受け付けております。
相続により取得した不動産の売却をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。