不動産売却における契約不適合責任や買主の権利とは？

不動産を売却するにあたって、事前に知っておきたいのが契約不適合責任です。
契約不適合責任を負わないためには、契約書に不動産についての情報を正確に記載することが重要となります。
この記事では、不動産の契約不適合責任とはなにかや買主の権利、インスペクションを活用した対策について解説します。
葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

不動産売却において、売主は事前に契約不適合責任を意識しておくことが大切です。
ここでは、契約不適合責任とはなにかについて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容と違うことが起きた場合に売主が負わなければならない責任のことです。
かつては瑕疵担保責任というものがありましたが、民法改正によりなくなり、代わりに契約不適合責任ができました。
これにより、今まで以上に契約書に記載されている内容が重視されるようになりました。

契約不適合責任を負うケース

売主の責任が追及される「契約に適合しない」という判断は契約書に記載があるかどうかが重要なポイントとなります。
たとえば2階の寝室で雨漏りが起きたケースで考えてみましょう。
もし、前もって買主に「2階の寝室で雨漏りがあります」と説明しており、契約書に記載していれば、買主は雨漏りの事実を承諾していたことになります。
この場合は、雨漏りのある家の売買が契約内容になるため、雨漏りがあっても契約に適合しており、売主が責任を取る必要はありません。
しかし、雨漏りがあることを伝えずに契約していた場合は、雨漏りがないはずの家が契約内容となるため、雨漏りが起きたら「契約に適合しない」とみなされます。
口頭だけでは伝えた・伝えていないでトラブルになることがあるため、契約書に記載しているかどうかで判断するのが一般的です。

売主が知らなかった不具合でも責任が生じる

売主が家の不具合を知らなかったとしても、責任を問われます。
「知らなかったからしょうがない」では済まされないのが契約不適合責任です。
たとえ雨漏りの事実を売主が知らなかったとしても、それは売主の責任になります。

不動産売却時の契約不適合責任における買主の権利

契約不適合責任では、買主に5つの権利が認められています。
ここでは、買主の権利について解説します。

追完請求

買主の権利により、まずは契約に適合するように要求することができることを「追完請求」といいます。
あとから契約の内容どおりの完全な状態にさせるイメージです。
雨漏りのケースでは、売主の負担で修理をさせることがこれにあたります。

代金減額請求

2つめの買主の権利は、値引きを要求できる「代金減額請求」です。
基本的には、期限を決めて「修理してください」と売主に請求して、期限内におこなわれなかったときに行使される権利です。
ただし、そもそも修理が不可能な場合には、最初から代金減額請求が認められます。
たとえば、雨漏りの修理を要求しても売主が従わなかった場合や、特殊な雨漏りで修理ができない場合にこの権利が行使されます。
ほかにも、土地の面積が足りなかった場合なども、あとから土地を足すことはほぼ不可能なため、最初から代金減額請求が認められます。

催告解除

3つめの買主の権利は、「これから契約を解除しますよ」と催告してから契約解除をおこなう「催告解除」です。
不動産をあとから値引きされても納得できず、当初の目的を果たせないときに認められる権利です。
たとえば、「雨漏りのために今後の管理費用が多くかかるようになり払えない」などの理由で認められることがあります。
これにより契約解除された場合は、違約金などは発生せず、最初から契約がなかったことになります。
催告解除が認められるには、基本的には追完請求をおこなっても売主が従わず、家の不具合が重大なものであるときに限られます。

無催告解除

「無催告解除」とは、売主に催告することなく契約解除ができるという買主の権利です。
売主がまったく契約を果たそうとしなかったときや、はっきりと拒絶する意思を示したときなど、限られた状況でのみ認められます。
契約の目的を達成することが明らかに不可能なときに行使できる権利といえます。

損害賠償請求

売主に落ち度がある場合に行使できる買主の権利が、「損害賠償請求」です。
この権利が認められた場合、家の不具合によって発生した損害や、不具合がなかったら得られていたはずの利益まで補償する必要があります。
たとえば、雨漏りによって濡れて使えなくなった寝具の買い替え代金や雨漏りがなければ得られていたはずの家賃収入などがこれにあたるでしょう。
売主が家の不具合を知っていたのに伝えなかった場合など、売主に落ち度がある場合は損害賠償請求が認められるため、注意が必要です。

不動産売却前にインスペクションを受けて契約不適合責任を防ぐ

契約不適合責任では、売主が不動産の状況を詳しく把握し、契約書にその旨を細かく記載しておくことが重要です。
売却前にインスペクションを受けていれば、見ただけではわからない不具合も発見できて、あとからのトラブルを防げるでしょう。
ここでは、インスペクションやその後の告知義務について解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、建物状況調査とも呼ばれるとおり、建物の状況を専門家が調査するものです。
インスペクションは、資格を持つ建築士がおこなう信頼性の高い検査となっています。
インスペクションには5万円から10万円ほどの費用がかかるのが一般的で、売主と買主のどちらかが負担することが多いです。
インスペクションで大きな問題がないと診断された場合は、買主の安心感にもつながるため、売却価格を上げられる可能性があります。
不具合が発覚した場合は、その内容を契約書に記載することで契約不適合責任を負うことはなくなるでしょう。

不具合は伝えないとダメ？

インスペクションで不具合が見つかった場合、できれば伝えずに売ってしまいたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産売却においては告知義務があるため、不具合を隠して売却したことがわかったら、さらに重い責任を負うことになります。
損害賠償請求をされるなど、大きなトラブルに発展するかもしれません。
また、物理的な不具合以外でも告知義務は発生します。
その物件で不自然に亡くなった方がいるなどの「心理的瑕疵」についても告知義務があります。
購入希望者がその事実を知ったときに、購入に重大な影響を及ぼすと考えられることについては、すべて伝える必要があるのです。
心理的瑕疵には、人の死に関わることのほかにも、周辺に暴力団事務所がある、夜に騒音が発生する、墓地が近いなどさまざまなことが該当します。
このようなことを伝えずに売却した場合も契約不適合責任に問われるおそれがあるため、注意が必要です。
思い当たることは小さなことでも早い段階で不動産会社に相談し、告知義務があるかどうかを確認しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とはなにかや、買主の権利、インスペクションについて解説しました。
売却後のトラブルを避けるためには、告知義務のあることをしっかりと契約書に明記しておく必要があります。
葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区で不動産売却をお考えの方は、わたくしども「不動産のみらい」にお任せください。
契約不適合責任に関するお悩みや、不動産の査定のご依頼は、ホームページからも受け付けております。