任意売却ができないケースもある！早めに不動産会社へ相談しよう

住宅ローンの返済ができなくなった場合の対応策の1つに任意売却があります。
住宅ローンの滞納を続けると最終的には不動産を競売にかけられてしまうため、注意が必要です。
そこで今回は、任意売却とは何か、競売との違いや任意売却ができないケースとできない場合はどうなるのかを併せてご紹介します。
葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区を中心に不動産の任意売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

できないと困る任意売却とは？競売との違いも把握しよう！

まずは、任意売却とはどのような売却方法なのか、競売との違いと併せてご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関の同意を得て通常の売却と同じように一般市場で手続きを進める売却方法のことです。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関によって抵当権が設定されます。
抵当権とは、不動産を担保にとるための権利のことです。
不動産に抵当権が設定されたままでは売却の手続きをおこなうことができないため、売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
売却金での完済が困難な場合は自己負担が発生しますが、資金の準備が難しければ住宅ローンを完済できず抵当権を抹消できないため、売却の手続きを進められません。
このようなケースでの対応策として任意売却が利用されることがあります。

競売とは

競売とは、金融機関が抵当権を利用することによって不動産を押収し、売主の意思とは関係なく強制的に売却の手続きを進めることです。
住宅ローンの滞納を3か月から6か月ほど続けると金融機関から残債の全額返済を求められ、それができないと競売の手続きに移行します。
競売の手続きは裁判所の主導でおこなわれるため、売主の意思は反映されません。
競売にかけられた不動産の売却金は、全額が住宅ローンの返済のために使われます。
しかし、競売による売却金は一般市場での売却金に比べて低くなることがほとんどのため、住宅ローンが残ってしまう可能性も考えられます。
このように任意売却と競売との大きな違いは、手続きの際に売主の意思が反映されるかどうかであり、競売の場合は引き渡しの時期なども自由に決められないことを覚えておきましょう。

任意売却ができないケースもある？

一般市場での売却が可能な任意売却は、住宅ローンの返済が困難な場合の対応策の1つですが、売主が希望してもできないケースがあります。
それは、どのようなケースなのでしょうか。
ケース①金融機関の同意が得られない
基本的に債権者である金融機関の同意が得られなければ、任意売却をおこなうことはできません。
任意売却は住宅ローンの返済が難しい場合に用いられるリスクがともなう手段のため、そもそも利用を認めていない金融機関もあります。
また、売却金で住宅ローンを完済できそうになく、多くの金額が残ってしまう場合は同意をためらう金融機関があるかもしれません。
ケース②共有名義人や連帯保証人の同意が得られない
不動産を共有名義で購入している場合や住宅ローンの連帯保証人がいる場合は、各人の同意がなければ任意売却の手続きを進めることはできません。
このようなケースで問題になるのが、離婚した配偶者が共有名義人である場合などです。
連絡がつかなかったり、反発されてしまったりすると同意が得られないことも考えられます。
同意を得られなければ任意売却はできないため、粘り強く説得を続ける必要があるでしょう。
ケース③物件にトラブルを抱えている
不動産を増築している場合などは、建ぺい率や容積率に注意が必要です。
新築時には問題がなくても、増築時に違法建築になってしまっている可能性があるためです。
このようなトラブルを抱えている場合は、任意売却ができないケースもあります。
ケース④任意売却をおこなうための時間がない
実際に競売が開始されるのは、住宅ローンの滞納から1年から1年半ほど経過したあとです。
任意売却をおこなう場合、競売の開札日の2日前までに手を打たなければなりません。
しかし、現実の問題として考えると競売の開札日の直前に金融機関の同意を得ることは難しいため、もっと早い段階から任意売却の準備を進めておく必要があります。
ケース⑤売却活動ができない
任意売却は通常の売却と同じように手続きを進めるため、売却活動をおこなわなければなりません。
売却活動では購入希望者を募り、家を案内する必要があります。
しかし、何らかの事情で内覧ができない場合は、任意売却を実行するのは難しいでしょう。
売却活動において内覧は必須のため、事情がある場合は任意売却の手続きを始める前に解決しておくことをおすすめします。

任意売却ができない場合はどうなる？

先述したように、任意売却は希望したすべての方ができるわけではありません。
希望してもできなかった場合は、どうなるのでしょうか。

最終的には競売にかけられる！

任意売却ができない場合、どうなるのかというと、最終的には不動産を競売にかけられます。
金融機関としても任意売却のほうが回収できる資金が多いため、同意するケースが多いですが、さまざまな事情で任意売却ができない場合は競売の手続きへと進むことになるでしょう。
競売が実行された場合、売主には次のようなリスクが考えられます。

• 売却金が低くなる
• 引っ越しは自己資金でおこなう
• 競売後の残債は一括返済を求められる
• 引っ越しの時期を決められない
• 近隣住民に住宅ローンの滞納を知られる

任意売却をおこなう場合に比べてこれらは大きなリスクになるため、競売にかけられることはできるだけ回避する必要があります。

残債を一括返済できなければ自己破産の可能性もある

任意売却であれば、住宅ローンが残っても無理のない返済プランを金融機関が提案してくれますが、競売の場合は一括返済する必要があります。
また、先述したように競売の場合は売却金が低くなる可能性が高いため、完済できるケースは稀です。
競売にかけられた不動産の住宅ローンの残債を完済できなかった場合は、自己破産による債務整理が必要になるでしょう。
自己破産をおこなえば、本人の住宅ローンの返済義務は消滅しますが、連帯保証人に返済義務が移行します。
また、税金の義務は残るため、固定資産税や市民税、健康保険料などの支払いは必要です。
たとえ自己破産をおこなっても、これらの問題が残ることは覚えておきましょう。

競売を回避するためには？

競売を回避するためには、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
実は滞納から2か月までは、通常の売却をおこなうことが可能です。
そのため、早い段階で相談ができれば、より良い条件で売却の手続きを進められるでしょう。
時間が経過するほど競売を回避しづらくなるうえ、買主を探すのに時間がかかる可能性もあるため、任意売却ができなければどうなるのかを考えて早急に行動を起こすことをおすすめします。

まとめ

今回は、任意売却とは何か、競売との違いや任意売却ができないケースとできない場合はどうなるのかを併せてご紹介しました。
任意売却は誰しもができるとは限らないため、住宅ローンの支払いが難しいと感じたら、リスクを減らすためにも早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
不動産のみらいは、葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、江東区を中心にエリアのネットワーク力を駆使して早期売却に尽力しています。
また、エリアの特性を知り尽くしているため、お客様に合った売却方法のご提案も可能です。
不動産の任意売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。