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親が亡くなった後の不動産、何からやる？ 相続した実家・土地・借地権で後悔しないための完全ガイド
2026-06-24
はじめに
親が亡くなった後、多くの方が最初に悩むのが「実家や土地をどうすればいいのか分からない」という問題です。
- 何から手を付ければいいの？
- 名義変更は必要？
- 空き家のままで大丈夫？
- 相続税は？
- 売却した方がいい？
- 借地権はどうなる？
実際に不動産のみらいへご相談いただく相続案件の多くが、
「もっと早く相談すればよかった」
というケースです。
特に2024年からは、
相続登記（名義変更）が義務化
されたため、
「とりあえず放置」
が大きなリスクになる時代になりました。
この記事では、相続不動産を数多く取り扱ってきた経験をもとに、
親が亡くなった後の不動産について何から始めれば良いのかを分かりやすく解説します。
第1章 親が亡くなったら最初に確認すること
まず確認するのは名義
最初に確認するべきなのは、
その不動産の名義人です。
意外と多いのが、
- 父名義だと思ったら祖父名義
- 亡くなった配偶者名義のまま
- 共有名義だった
というケースです。
登記事項証明書を取得すれば確認できます。
遺言書の有無を確認
次に確認するのが遺言書です。
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言
によって相続方法が変わります。
遺言書がある場合は基本的にその内容に従います。
相続人を確認
相続人が誰なのかも重要です。
例えば、
- 配偶者
- 子ども
- 兄弟姉妹
など状況によって異なります。
後で判明すると大きなトラブルになるため、早めに整理しましょう。
第2章 相続不動産名義変更義務化とは
2024年から義務化
2024年4月から
相続登記が義務化
されました。
不動産を相続したことを知ってから
3年以内
に相続登記を行う必要があります。
放置すると過料の可能性
正当な理由なく放置すると、
10万円以下の過料対象となる場合があります。
実際は放置リスクの方が大きい
本当に怖いのは過料ではありません。
放置することで
- 売却できない
- 解体できない
- 建替えできない
- 相続人が増える
という問題が起きます。
第3章 空き家問題になる前に考えるべきこと
実家は放置が一番危険
親が施設へ入居した後や亡くなった後、
空き家のままになるケースは非常に多いです。
しかし空き家には
- 草木の繁茂
- 不法侵入
- 放火
- 雨漏り
- 倒壊リスク
があります。
特定空家のリスク
管理不全になると
行政から指導を受ける場合があります。
状況によっては固定資産税の優遇が外れることもあります。
維持費も発生する
空き家でも
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険
- 管理費
が発生します。
誰も住まない家に毎年お金を払い続けることになります。
第4章 売却・賃貸・保有 どれが正解？
売却が向いているケース
- 誰も住む予定がない
- 遠方に住んでいる
- 管理ができない
- 相続人が複数いる
場合は売却を検討するケースが多いです。
賃貸が向いているケース
- 状態が良い
- 将来的に利用予定がある
- エリア需要がある
場合は賃貸も選択肢になります。
保有が向いているケース
- 将来住む予定がある
- 資産として保有したい
場合です。
ただし維持費との比較が必要です。
第5章 借地権の相続は特に注意
借地権も相続できる
借地権も相続対象です。
地主の承諾なしで相続できます。
ただし売却時は注意
借地権は
- 地主承諾
- 承諾料
- 更新料
などが関係する場合があります。
通常の所有権より複雑です。
借地権は専門家に相談を
借地権売却は価格査定が難しく、
一般的な不動産会社では対応経験が少ないこともあります。
借地権の取扱実績がある会社へ相談することをおすすめします。
第6章 相続で兄弟トラブルになる理由
一番多いのはお金の問題
相続トラブルの多くは
「不公平感」
から始まります。
よくある事例
長男
「自分が親の面倒を見ていた」
次男
「法律上は平等だ」
長女
「実家を売りたい」
このように意見が分かれます。
不動産は分けにくい
現金なら簡単ですが、
不動産は1つしかありません。
だからこそ早めの話し合いが重要です。
第7章 実際に多い相談事例
ケース① 相続登記を20年間放置
祖父名義のまま放置。
相続人が20名以上になり、
手続きが非常に困難になりました。
ケース② 実家が空き家化
親が亡くなり10年以上放置。
建物老朽化により解体費用が発生。
結果的に売却価格が大幅に下がりました。
ケース③ 認知症になる前に対策できた
親が元気なうちに
- 家族信託
- 遺言書
- 生前整理
を実施。
スムーズに売却できました。
不動産のみらいが相続相談で選ばれる理由
当社では相続関連のご相談が全体の約70％を占めています。
- 相続不動産売却
- 空き家問題
- 借地権売却
- 残置物処分
- 相続登記相談
- 成年後見
- 老人ホーム入居による売却
などをワンストップでサポートしております。
また、
- 売買仲介実績1,000件超
- 中古不動産売却専門
- 引渡後トラブル防止
- 独自販売戦略
- LIFULL HOME'S売却査定問合数地域1位実績
を活かし、お客様の状況に合わせたご提案を行っています。
まとめ
親が亡くなった後の不動産で最初にやるべきことは、
①名義確認
②遺言書確認
③相続人確認
④相続登記の検討
⑤売却・保有方針の整理
です。
相続不動産は時間が経つほど複雑になります。
特に空き家問題や借地権、共有名義は早めの対応が重要です。
「まだ売るか決めていない」
という段階でも構いません。
まずは現状把握から始めることで、将来の選択肢を広げることができます。
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